Overname goederen onmogelijk door trage afronding huurcontract bij MVGM

[Speedy123]

Durf het haast niet te zeggen, maar hebt u een paar pandjes in de verhuur? U verdedigt die huisjesmelkers zo sterk.

Maar dat zal niet. U wilt gewoon discussiëren.

Nee hoor, ik bezit slechts één woning, in Zoetermeer, en die ben ik nog altijd aan het afbetalen. Ik heb op een paar jaar Rotterdam na altijd in Zoetermeer gewoond en ik zie wat er nu gebeurd. Projecten worden afgeblazen of liggen compleet stil. De boel loopt vast terwijl de woningnood toe neemt. Investeerders worden weggezet als huisjes melkers, weggejaagd terwijl niemand anders de rekeningen wil betalen, zo eenvoudig is het.

Wel ben ik huurder geweest van een appartement in Rotterdam dat beheert werd door MVGM, toen zij destijds de beheerder Verweij Vastgoed overnamen. Maar ik heb verder niks met hun van doen.

[16again]

De woningbouw verenigingen hebben subsidie nodig, anders kunnen ze geen woningen bouwen in de Entree. Dat had moeten komen van investeerders die de duurdere woningen zouden betalen. Heel veel projecten zijn de laatste jaren zo gefinancierd, de midden en dure woningen worden extra geprijsd en dat geld gaat naar de goedkope woningen.

De woningbouw verenigingen kregen extra belasting opgelegd, de verhuurdersheffing. Dat was de rem op investeringen, en een van de oorzaken van wooncrisis nu.
Om te bouwen moest er wel verkocht worden. En zittende huurders waren daardoor echt niet beter af.
Alsof die buitenlandse belegger zo begaan is met onze woonproblemen. Rendement is enige dat telt.

[Nijogeth]

Hier zie je het ook wel hoor. Een leegstaand pand dat verbouwd moet worden, daar moeten appartementen in komen. De grootste appartementen zijn extreem hoog geprijsd, maar wel een vereiste voor de start van de verbouwing. De andere appartementen zijn voor de instappers. Ze staan nu al 2 en een half jaar te koop, maar niemand wil daarin investeren en zij die er willen wonen, kunnen geen 7,5 ton ophoesten voor een appartement.

[witte angora]

De woningbouw verenigingen hebben subsidie nodig, anders kunnen ze geen woningen bouwen in de Entree. Dat had moeten komen van investeerders die de duurdere woningen zouden betalen. Heel veel projecten zijn de laatste jaren zo gefinancierd, de midden en dure woningen worden extra geprijsd en dat geld gaat naar de goedkope woningen.

Klopt helemaal. Op die manier is de flat gebouwd waar ik hiervoor gewoond heb. En die stamt uit 2008. Dat zouden eigenlijk volgens plan luxe koopappartementen worden, maar de gemeente stak daar een stokje voor - dus werd het sociale huur, en dat werd een probleem voor de projectontwikkelaar. Wan Ymere was toch echt niet van plan de bedragen te betalen die aanvankelijk bedacht waren.

Maar eigenlijk is dit niet de manier, om geld weg te halen bij woningzoekenden met een beetje meer geld om het uit te geven ten behoeve van degenen met een beetje minder geld. Het geeft aan dat de woningmarkt al jarenlang ernstig verziekt is.

Maar volgens mij heeft dit allemaal niks te maken met de vraag/klacht van TS.

[Speedy123]

De woningbouw verenigingen hebben subsidie nodig, anders kunnen ze geen woningen bouwen in de Entree. Dat had moeten komen van investeerders die de duurdere woningen zouden betalen. Heel veel projecten zijn de laatste jaren zo gefinancierd, de midden en dure woningen worden extra geprijsd en dat geld gaat naar de goedkope woningen.

Klopt helemaal. Op die manier is de flat gebouwd waar ik hiervoor gewoond heb. En die stamt uit 2008. Dat zouden eigenlijk volgens plan luxe koopappartementen worden, maar de gemeente stak daar een stokje voor - dus werd het sociale huur, en dat werd een probleem voor de projectontwikkelaar. Wan Ymere was toch echt niet van plan de bedragen te betalen die aanvankelijk bedacht waren.

Maar eigenlijk is dit niet de manier, om geld weg te halen bij woningzoekenden met een beetje meer geld om het uit te geven ten behoeve van degenen met een beetje minder geld. Het geeft aan dat de woningmarkt al jarenlang ernstig verziekt is.

Maar volgens mij heeft dit allemaal niks te maken met de vraag/klacht van TS.

Het is relevant als de vastgoed investeerder zijn portefeuille aan het afbouwen is en daarom niet meer langdurig wil verhuren. Er zijn veel berichten dat die huurwoningen terugtrekken van de markt om te verkopen.

[Speedy123]

De woningbouw verenigingen hebben subsidie nodig, anders kunnen ze geen woningen bouwen in de Entree. Dat had moeten komen van investeerders die de duurdere woningen zouden betalen. Heel veel projecten zijn de laatste jaren zo gefinancierd, de midden en dure woningen worden extra geprijsd en dat geld gaat naar de goedkope woningen.

De woningbouw verenigingen kregen extra belasting opgelegd, de verhuurdersheffing. Dat was de rem op investeringen, en een van de oorzaken van wooncrisis nu.
Om te bouwen moest er wel verkocht worden. En zittende huurders waren daardoor echt niet beter af.
Alsof die buitenlandse belegger zo begaan is met onze woonproblemen. Rendement is enige dat telt.

De verhuurdersheffing mochten de woningcorporaties compenseren met de extra hoge huurverhogingen voor 'scheefwoners'. Volgens mij begon de verkoop van sociale huurwoningen pas echt toen Vestia in de problemen kwam door het afdekken van rente stijging over een bedrag van tientallen miljarden euro's voor toekomstige leningen (gokte op rente stijging, we kregen spectaculaire rente daling).

Een belegger is alleen geïnteresseerd in rendement. Een belegger levert kapitaal en verwacht daar een leuk rendement voor terug. Maar dat is niet perse negatief. Toen ik vanuit Zoetermeer naar Rotterdam verhuisde, ging ik een appartement in het centrum huren van BouwInvest, een vastgoed investeerder. Door de verhuizing liet ik een appartement bij een woningvereniging achter die men daarna weer aan een nieuw gezin kon verhuren.

Nu het sentiment negatief geworden is, nu beleggers ineens huisjesmelkers worden genoemd, er maatregelen volgen om woning bezit door beleggers te ontmoedigen, trekken beleggers hun kapitaal terug. Maar wie stapt er nu in dat gat? Wie gaat nu de nieuwbouw / transformatie bouw financieren? Hoe krijgt de sociale woningbouw in projecten nu subsidie op hun goedkope panden?

[Speedy123]

Eerlijk gezegd heb ik medelijden met iedereen die in Zoetermeer moet wonen.

Ik vind Zoetermeer zo afgrijselijk dat ik mijn familie zelfs verboden heb een crematorium in Zoetermeer te gebruiken. Liever dan maar een week of wat in de vriezer.

Tja, ik woon hoog aan de rand van de stad. Vrij uitzicht over een natuurgebied, zicht van Boskoop tot Rotterdam. Ik woon er heerlijk. Maar ik ben ook in Zoetermeer opgegroeid, denk dat het dan anders is want ik heb dezelfde vooroordelen tegen Almere en Purmerend.

[Moneyman]

Ik woon er heerlijk. Maar ik ben ook in Zoetermeer opgegroeid, denk dat het dan anders is want ik heb dezelfde vooroordelen tegen Almere en Purmerend.

Idem: geboren en getogen Zoetermeerder. Woon er nu niet meer, maar heb daar nooit spijt van. Alleen het oude Dorp heeft nog iets, vind ik.

Maar we dwalen wel een beetje af

[16again]

Nu het sentiment negatief geworden is, nu beleggers ineens huisjesmelkers worden genoemd, er maatregelen volgen om woning bezit door beleggers te ontmoedigen, trekken beleggers hun kapitaal terug. Maar wie stapt er nu in dat gat? Wie gaat nu de nieuwbouw / transformatie bouw financieren? Hoe krijgt de sociale woningbouw in projecten nu subsidie op hun goedkope panden?

Met uitpuilende pensioenpotten is geld vinden niet zo moeilijk.
Je doet net alsof de huisjesmelkers de sociale huursector subsidieerden. Daar leek het niet op:
En bewoners waren echt niet beter af: (paywall)
https://www.ftm.nl/artikelen/huurders-b ... -beleggers

[Speedy123]

Met uitpuilende pensioenpotten is geld vinden niet zo moeilijk.

Huizen bouwen over de rug van gepensioneerden die al vele jaren geen indexatie meer ontvangen.

Ik herhaal het maar, de 5% regel. Maximaal 12.000 aan huur per jaar is een bouwbudget van max. 240K.

Dat kan niet. Er is subsidie nodig van minimaal een ton of meer.

Gaat het pensionfonds huizen van 360K bouwen maar slechts 1000 euro aan huur vragen, dan gaat dat ten kostte van het rendement en daarmee ten kostte van het pensioen.

[16again]

Pensioenen werden niet geindexeerd, doordat de rente zo laag was. Lager dan die 5%. Met huurinkomsten was wellicht meer mogelijk geweest.
Je verwart ook de huizenprijs bij de makelaar, met de kosten om een huis daadwerkelijk te bouwen.
Wat al begint met een grondprijs die meer dan 20 keer hoger wordt, uitgaande van boerenland.

[Speedy123]

Pensioenen werden niet geindexeerd, doordat de rente zo laag was. Lager dan die 5%. Met huurinkomsten was wellicht meer mogelijk geweest.

Pensioenfondsen beleggen hun vermogen in een mix. Van staatsobligaties, vastgoed, aandelenbeurs et cetera. Het totaal van al die investeringen bepaalt het uiteindelijke rendement.

Je verwart ook de huizenprijs bij de makelaar, met de kosten om een huis daadwerkelijk te bouwen.
Wat al begint met een grondprijs die meer dan 20 keer hoger wordt, uitgaande van boerenland.

Absoluut niet. Ik heb het over de kosten van nieuwbouw. Niet over de verkoopprijs in de markt. Een nieuwe, kleine eensgezinwoning gaat in de randstad al richting de 5 ton.
360K is de kostprijs voor een woningbouwvereniging of grote investeerder.

[HandigeHarrie]

De denkfout is dat de huurder de lening van de vastgoedeigenaar zou moeten afbetalen; dat rekenen die vastgoedjongens als "KOSTEN". De huurinkomsten worden bij lange na niet besteed aan onderhoud en gemeentelijke belastingen.
De woningprijzen zijn ontploft, de prijsdaling die ongetwijfeld zal komen lijkt mij de echte reden om vastgoed te verkopen zodra het vrij komt.

[Speedy123]

De denkfout is dat de huurder de lening van de vastgoedeigenaar zou moeten afbetalen; dat rekenen die vastgoedjongens als "KOSTEN". De huurinkomsten worden bij lange na niet besteed aan onderhoud en gemeentelijke belastingen.
De woningprijzen zijn ontploft, de prijsdaling die ongetwijfeld zal komen lijkt mij de echte reden om vastgoed te verkopen zodra het vrij komt.

De winsten die behaalt zijn met woningwaarde stijging worden door de belegger jaarlijks meegenomen in het beleggingsrendement.

Een belegger investeert om rendement te halen per jaar. Dat betekend (versimpelt) dat een belegger of 5 ton in een woning stopt of 5 ton bij een bank of ECB stalt.

Als de Euribor rente op 4 procent staat betekend dat als een belegger al zijn kapitaal bij de ECB stalt, hij daar 4 procent op ontvangt minus de kosten van de bank als de belegger zelf geen bankvergunning heeft.

Als een belegger het geld in een woning stopt, moet de belegger die woning verzekeren (opstal), OZB eigenaren deel betalen, verantwoordelijk voor onderhoud (sanitair, badkamer, keuken, water leidingen, stroom leidingen en stoppenkast, warmte voorziening, buiten onderhoud van de woning etc). Verder moet de belegger de huur innen, rekening houden met wanbetaling, juridische kosten. Plus de kosten die eraan komen omdat de overheid steeds hogere eisen aan het Energie Prestatie Certificaat stelt.

Dit is waar het om gaat. De belegger heeft gewoon minimaal 5 procent nodig om geen verlies te maken t.o.v. risicovrij beleggen.

[16again]

Als de Euribor rente op 4 procent staat betekend dat als een belegger al zijn kapitaal bij de ECB stalt, hij daar 4 procent op ontvangt minus de kosten van de bank als de belegger zelf geen bankvergunning heeft.

Gemiddelde huisjesmelker heeft natuurlijk geen bankvergunning, en is aangewezen op de rente, zoals de bank die uitkeert. En die is fors lager.

Als een belegger het geld in een woning stopt, moet de belegger die woning verzekeren (opstal), OZB eigenaren deel betalen, verantwoordelijk voor onderhoud (sanitair, badkamer, keuken, water leidingen, stroom leidingen en stoppenkast, warmte voorziening, buiten onderhoud van de woning etc). Verder moet de belegger de huur innen, rekening houden met wanbetaling, juridische kosten. Plus de kosten die eraan komen omdat de overheid steeds hogere eisen aan het Energie Prestatie Certificaat stelt.

Dit is waar het om gaat. De belegger heeft gewoon minimaal 5 procent nodig om geen verlies te maken t.o.v. risicovrij beleggen.

Prachtige kostenopsomming, maar die kosten zijn al ingecalculeerd, en gaan niet ten koste van de 5% rendement.

[Speedy123]

Gemiddelde huisjesmelker heeft natuurlijk geen bankvergunning, en is aangewezen op de rente, zoals de bank die uitkeert. En die is fors lager.

Dat valt nog erg tegen. Grote beleggers zoals pensioen fondsen bezitten veel vastgoed. Dat zijn echt grote portefeuilles. De gemiddelde kleine belegger zoals de marktkoopman met drie pandjes als pensioen voorziening, tikt niet zo hard aan.

Grote beleggers kunnen vrij eenvoudig hun geld stallen tegen rentes die behoorlijk dicht in de buurt komen van de Euribor.

En dan hebben we het nog geeneens over de vele vastgoed fondsen die Nederland rijk is. Als die lager rendement dan een spaarrekening gaan geven, stapt iedereen uit.

Als een belegger het geld in een woning stopt, moet de belegger die woning verzekeren (opstal), OZB eigenaren deel betalen, verantwoordelijk voor onderhoud (sanitair, badkamer, keuken, water leidingen, stroom leidingen en stoppenkast, warmte voorziening, buiten onderhoud van de woning etc). Verder moet de belegger de huur innen, rekening houden met wanbetaling, juridische kosten. Plus de kosten die eraan komen omdat de overheid steeds hogere eisen aan het Energie Prestatie Certificaat stelt.

Dit is waar het om gaat. De belegger heeft gewoon minimaal 5 procent nodig om geen verlies te maken t.o.v. risicovrij beleggen.

Prachtige kostenopsomming, maar die kosten zijn al ingecalculeerd, en gaan niet ten koste van de 5% rendement.

Ingecalculeerd in wat dan? De belegger heeft rendement op zijn kapitaal nodig. Als de rente op 4 procent staat, dan moeten alle kosten nog bij dat rente percentage opgeteld worden. Dat is wat de belegger aan huur moet verdienen op zijn investering.

[Speedy123]

Ter verduidelijking:

Ik heb een appartement van 90 vierkante meter. Voor het management beheer, onderhoud gevels, dak, lift, standleidingen, rookkanaal / af- en aanvoer lucht, intercom et cetera betaal ik 200 euro per maand aan de VvE.

Laten we aannemen dat we in ons huurhuis een spotgoedkope keuken van 12K inclusief alles hebben geplaatst, badkamer van 12K, toilet van 2K, WTW met kanalen voor 3K en warmte krijgen we van een warmtenet dus geen CV of warmtepomp. Interne leidingen, radiatoren, kranen, leidingen, stoppenkast et cetera laten we allemaal buiten beschouwing.

Dan kom ik op 29K dat we in 20 jaar gaan afschrijven. Dat is 1450 per jaar. Plus 550 WOZ eigenaar deel per jaar erbij. Is 166 euro per maand.

Dus van die 1000 euro huur per maand gaat er meer dan een derde aan kosten per maand af. Hou je over een rendement op de woning van 634 euro per maand.

Om dan op 4 procent rente te komen mag de woning maar 190.000 euro aan kapitaal in beslag nemen. Maar woningen zijn toch echt veel meer waard. Dus ligt het werkelijke kapitaalbeslag veel hoger.

Verhuren is sinds de jaren met hoge inflatie en de rente stijgingen gewoon niet langer rendabel omdat de verhuurder de inflatie niet langer volledig door mocht rekenen aan de huurder in het lage- en midden segment.

De grote vraag is nu, welke partijen zijn er bereid dik te investeren in woningen waar ze een zeer laag rendement op gaan maken? Een ding weten we zeker, het zal de overheid niet zijn.

Mijn voorspelling is dat pensioen fondsen zoals het ABP wat zullen doen, woningbouw verenigen ook wel wat maar dat de bulk van de noodzakelijke woningen helemaal niet gebouwd gaat worden. Omdat de honderden miljarden euro's die daar voor nodig zijn er helemaal niet zijn.

Dus zal de politiek graag over scheefwoners, oudjes die huizen bezet houden en huisjesmelkers blijven praten. Want de waarheid is zeer pijnlijk, de noodzakelijke woningen komen er helemaal niet. De woningnood zal nog heel lang aanhouden en waarschijnlijk verergeren.

Dus zullen we de komende jaren hier nog veel klachten gaan horen over asociale en onmenselijke verhuurders die niet langer willen verhuren, die geen woningen willen isoleren, niet willen opknappen of renoveren.

[Lady1234]

Nog even, en dan gaan we collecteren voor de huisjesmelkers.

[Speedy123]

Nog even, en dan gaan we collecteren voor de huisjesmelkers.

Of collecteren voor de woningzoeker die al meer dan zeventien jaar ingeschreven staat maar nog altijd geen woning aangeboden heeft gekregen.

[Moneyman]

Nog even, en dan gaan we collecteren voor de huisjesmelkers.

Ontzettend flauw. Ik zie Speedy gewoon een goed onderbouwd verhaal houden, en dat is alles behalve een pleidooi voor huisjesmelkers.