@Jonis: inderdaad het voorbeeld dat @Lowieze geeft, is precies wat @Kweenie bedoeld. Omdat het verboden is de huur voor een zittende bewoner op te trekken naar een marktconforme huur, zitten veel ouderen die al 40 jaar in hetzelfde huis wonen voor een huur die niet meer van deze tijd is. Een jaarlijkse huurverhoging van een paar % maakt de huur niet marktconform.
Komt nog bij dat veel huurders die ergens lang wonen (dus voor de enkele jaren geleden ingevoerde regel van passend wonen) een dusdanig inkomen hebben dat zij helemaal niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, de z.g. scheefwoners.
Dus die blijven ook zitten waar zij zitten.
Klopt niet voor de huurwoningen waar ik het over heb hoor. De oudere huurders krijgen een hoger percentage aan huurverhoging, dus dat wordt langzaamaan wel recht getrokken, zij betalen toch ook meer dan 500 euro per maand voor een regio waar steeds meer mensen wegtrekken.
En het zijn zeker geen scheefhuurders, wat inkomen betreft komen ze nog steeds in aanmerking voor de sociale huur.
@Jonis: inderdaad het voorbeeld dat @Lowieze geeft, is precies wat @Kweenie bedoeld. Omdat het verboden is de huur voor een zittende bewoner op te trekken naar een marktconforme huur, zitten veel ouderen die al 40 jaar in hetzelfde huis wonen voor een huur die niet meer van deze tijd is.
Wat is nu markt-conform? Zodra een huurder zijn biezen pakt, 200 euro op de huur doen? Een huur die eerder al jarenlang boven de inflatie steeg.
In mijn beleving was de allereerste huurprijs van het huis markt-conform. Ook destijds was de huur begroot op een sluitende begroting.
Huurnivos nu zijn m.i. uitwassen van speculatie, doorgeslagen marktdenken en wanbeleid in Den Haag.
Komt nog bij dat veel huurders die ergens lang wonen (dus voor de enkele jaren geleden ingevoerde regel van passend wonen) een dusdanig inkomen hebben dat zij helemaal niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, de z.g. scheefwoners.
Dus die blijven ook zitten waar zij zitten.
En passant krijgt de scheefwoner ook nog even een veeg uit de pan, dat is ook een stokpaardje op het Binnenhof. Al is dat meer om het fallen van eigen beleid te verhullen. Menig zogeheten scheefwoner heft simpelweg niet de middelen om te kopen, en er is geen aanbod van huurwoningen in categorie net boven sociale huur. (700.....1000 euro)
Ik schrijf niet dat het altijd de keuze is van een scheefwoner om te blijven zitten waar hij zit. Bij de één wel, bij de ander niet. Ik heb collega's met 2x modaal (heb ik het nog niet eens over de inkomsten van hun partner) die nog in een sociale huurwoning zitten en dat wel prima vinden. Die paar % extra huurverhoging motiveert ze bepaald niet om te vertrekken.
En wat doe jij daaraan? Anderen de schuld geven is altijd zo'n dooddoener. En dat terwijl het redelijk eenvoudig is om in Nederland zelf mee te gaan besturen. Maar klagen vanaf de zijlijn is makkelijker....
Ik stem in ieder geval op een partij, die het huidig beleid niet steunt.
Om landelijk echt mee te besturen, zul je een politieke partij moeten oprichten, voldoende stemmen winnen om niet alleen in de kamer te komen maar ook in de regering. Dat redelijk eenvoudig noemen is de echte dooddoener in deze.
En wat doen we met huurders die nooit klagen, maar vlak voor huurverhoging massaal alles eisen?
Als niet op tijd hersteld is loop je de huur verhoging mis!
Indien het lukte blijf je jarenlang met de prijs 1 jaar op achter lopen, en dat doen vele helaas!
En wat doen we met huurders die nooit klagen, maar vlak voor huurverhoging massaal alles eisen?
Als niet op tijd hersteld is loop je de huur verhoging mis!
Indien het lukte blijf je jarenlang met de prijs 1 jaar op achter lopen, en dat doen vele helaas!
Als jou verhuurder een claim van onderhoud niet tijdig uitvoerde kun je protesteren tegen de huurverhoging van eind Mei ontvangen!
Ik weet dat eind Mei vele verhuurders om deze reden een groot aantal aanvragen kreeg en als je dit jaar de verhoging wegens niet op
tijd iets kunnen herstellen over slaat, blijft dat nog jarenlang op achter lopen!
Vaak huren ze voor Juni extra ZZPers in voor achterstand weg te werken, maar soms hebben huurders geluk.
Dit was eind vorige eeuw ook al bekend dus niets van mijn afkomstig... gewoon de regels voor huurverhogingen die niet verhoogd mogen worden als er nog achterstallig onderhoud per 1 juli nog open staat!
Is algemeen bekend, toch? Er zijn speciale appgroepen om de klachten per straat of buurt af te stemmen en over hetzelfde te klagen, zodat de kans op overbelasting maximaal is. In die groepen zitten ook zzp'ers die hun agenda erop afstemmen ("meer schilderwerk, kan dat?") en leveranciers voor bv cv-onderdelen. Die kunnen tijdig goedkoop inkopen en later duur leveren aan wbv. Gaat al jaren zo. Echt waar. Hele wijken, steden zelfs, blijven zo achter met de huur. Daarom woont iedereen zo goedkoop.
Huurverhoging en onderhoudsgebreken
Onderhoudsgebreken zijn geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. De huurder mag echter wel bezwaar maken als er:
vóór de ingangsdatum van de huurverhoging al een procedure op grond van onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie liep;
al een uitspraak is van de Huurcommissie, waarbij de huurprijs tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken en de verhuurder deze gebreken nog niet heeft verholpen. Bron overheid.
Inderdaad, pas relatief recent zijn die, dankzij een beleidswijziging, veel meer dan de inflatie verhoogd. Precies wat ik aangeef.
Daar komt bij dat de gemiddelde langetermijn woningwaardes al jarenlang veel meer stijgen dan de inflatie, wat betekent dat ook een stijging van iets meer dan de inflatie nog steeds (te) laag is. Met als gevolg dat bij de meeste huurders het zo zal zijn dat als ze verhuizen, de marktconforme huur voor de nieuwe huurders hoger zal zijn dan de huidige huur. En dus ook de huur voor de nieuwe woning relatief veel hoger zal zijn dan de huidige huur.
Daar komt bij dat de gemiddelde langetermijn woningwaardes al jarenlang veel meer stijgen dan de inflatie...
Hoe denk je dat dat komt? Schaarste , huursubsidie , huurtoeslag, HRA...….
De waarde van een woning houdt geen enkel verband meer met de kosten van de stenen, het stapelen daarvan, en het lapje grond
En je punt is...? De prijsontwikkeling van een nieuwe auto is ook totaal anders dan die van een plaat staal.
Maar het is dus niet vreemd dat als de prijsontwikkeling van woningen veel sterker is dan de inflatie, terwijl de huur voor bestaande bewoners veel minder sterk stijgt, mensen bij een verhuizing meer huur zullen moeten gaan betalen. Dat mensen dan blijven zitten waar ze zitten komt dus voor een groot deel door het verschil in die prijsontwikkelingen.
Immigratie, in Nederland van alle tijden, is eigenlijk in de plaats van de natuurlijke bevolkingsgroei gekomen. Kijk hiervoor bij het CBS naar de bevolkingsontwikkeling sinds 1950. Ik denk, dat de verdunning (minder mensen per woning) een grotere rol speelt dan immigratie bij het tekort aan woningen.
Nog niet langsgekomen: de bouwkosten per vierkante meter. Sociale woningbouw had (ik weet niet zeker of dit nog zo is) een afschrijvingstermijn van 50 jaar. Huis bouwen, investering werd lineair met 2% per jaar afgeschreven. Met inflatie en huurverhogingen erbij was er altijd voldoende geld voor klein en groot onderhoud. Voor ramen, deuren, keukens, badkamers wordt een levensduur van 25 jaar gehanteerd. Dit als toelichting op de bovengemiddeld gestegen huurprijzen.
Voorbeeld erbij hoe de woningcorporaties het momenteel aanpakken. In onze buurt worden de eensgezins-huurhuizen niet onderhouden, maar zodra een huis leeg komt, wordt het 6 weken geblokkeerd voor groot onderhoud.* Nieuwe bewoners krijgen een huis met energielabel B, nieuwe keuken en badkamer, nieuwe elektra.
Zittende bewoners kunnen sinds kort kiezen voor een isolatiepakket tegen een huurverhoging van maximaal 75 euro per maand. De investering is max. 10.000 euro per huis. Dat pakket bestaat uit nieuw dubbel glas, nieuwe voordeur, nieuwe isolatie in de spouwmuren en isolatie tussen bergzolder en de plafonds van de slaapkamers.
Terug naar de bouwkosten, nu bij koopwoningen. Een rondje zoeken op internet levert een actuele stand op. Aannemers vragen minstens 1000 euro per m2 (rijtjeshuizen) en zo te zien gaat 2-onder-1-kap vanaf 1400 per m2. Dan heb je standaard kwaliteit. Op zich zijn deze prijzen nog te doen voor een huishouden met anderhalf inkomen. Waarom is nieuwbouw dan zo duur? Het blijkt in de grondprijzen te zitten, die behoorlijk verschillen per gemeente en locatie. De woningmarkt 'an sich' doet de rest. Wij hebben ons Nederlandse huis in de lente van 2008 gekocht voor 1500€/m2, rond 2013 was dit nog steeds de marktwaarde en momenteel ... 2500€/m2. Bruto, incl. bijkomende kosten. De nieuwe kopers zijn zonder uitzondering tweeverdieners zonder kinderwens of winnaars in een loterij of afkomstig uit Duitsland (waar de prijzen nog sneller stijgen dan in Nederland).
* Groot onderhoud betekent: 's morgens rijden de bewoners de straat uit, de bouwvakkers de straat in en 's middags precies andersom. Kleine kinderen, ouderen en mensen in ploegendienst kunnen een ongestoorde slaap overdag vergeten. En dit gebeurt bij elk huis opnieuw. Sommigen verlangen echt terug naar noodwoningen en grootschalig groot onderhoud - alle huizen ineens.
Stel: een huurwoning heeft een WOZ waarde van euro 150.000. De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente
voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,
Bouw tegelijkertijd de HRA af in stappen van zeg 2,0% per jaar tot 30%. (dat kan dus in ca 4 jaar bereikt zijn voor de grootste groep die
nu nog in 38,10% zit)
Verlaag de IB in hetzelfde tempo tot een vlaktaks van 30%.
Bepaal dat de huurverhoging mag stijgen met het percentage dat boven 3% uitkomt. Er kunnen dus jaren zijn dat er geen huurverhoging is, maar als de rente gaat stijgen en 3% wordt 4% dan mag de huurverhoging 1% zijn.
Ik ben met de 3% bewust uitgegaan van de "bovenkant" van de markt. Dat heeft namelijk een dempend effect op schommelingen.
Ik heb het niet nagerekend, maar de methodiek is zo gek nog niet. Ik vrees alleen dat het fout gaat op vlaktaks. Niet omdat dat een slecht systeem is, maar omdat het politiek vrijwel onmogelijk is. Iedereen gaat er met een vlaktaks van 30% op vooruit, maar "rijken" zonder HRA gaan er meer op vooruit. Voor sommige politieke partijen is dat onaanvaardbaar, ondanks alle andere voordelen die het biedt. En uiteindelijk praat je maar over een paar procent van de Nederlanders die er aardig op vooruit kunnen gaan.
Maar qua HRA zou ik, in combinatie met vlaktaks, nog verder gaan: flink lagere belasting, en alle aftrekposten - dus ook HRA - afschaffen. Het hele belastingsysteem wordt dan supereenvoudig wat ook weer een flinke kostenbesparing oplevert. En ja, we moeten dan accepteren dat sommige mensen er meer op vooruit gaan dan anderen en dat niet met allemaal lapmiddelen gaan repareren.
De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering.
Het huisvan die WBV gaat na gemiddeld 50 jaar plat , voor nieuwbouw. In die tijd zul je naast hypotheek ook originele aanschaf moeten terugverdienen. En dat gaat niet als de huur gelijk is aan rente.
Ik ben het wel met je eens dat huurtoeslag en HRA voornamelijk een prijsopdrijvend effect heeft. Dit kost alle belastingbetalers geld, alleen selecte groepen profiteren. Met de banken voorop, dat is waar HRA uiteindelijk belandt.
