[ archief ] De Woningnoodramp

[renewouters]

wanbeleid in Den Haag.

En wat doe jij daaraan? Anderen de schuld geven is altijd zo'n dooddoener. En dat terwijl het redelijk eenvoudig is om in Nederland zelf mee te gaan besturen. Maar klagen vanaf de zijlijn is makkelijker....

[16again]

Ik stem in ieder geval op een partij, die het huidig beleid niet steunt.

Om landelijk echt mee te besturen, zul je een politieke partij moeten oprichten, voldoende stemmen winnen om niet alleen in de kamer te komen maar ook in de regering. Dat redelijk eenvoudig noemen is de echte dooddoener in deze.

[Komkommertijd]

En wat doen we met huurders die nooit klagen, maar vlak voor huurverhoging massaal alles eisen?

Als niet op tijd hersteld is loop je de huur verhoging mis!
Indien het lukte blijf je jarenlang met de prijs 1 jaar op achter lopen, en dat doen vele helaas!

[Lady1234]

En wat doen we met huurders die nooit klagen, maar vlak voor huurverhoging massaal alles eisen?

Als niet op tijd hersteld is loop je de huur verhoging mis!
Indien het lukte blijf je jarenlang met de prijs 1 jaar op achter lopen, en dat doen vele helaas!

Wat een grote kolder.

[witte angora]

Het is geen grote kolder, het is komkolder...

[Komkommertijd]

Als jou verhuurder een claim van onderhoud niet tijdig uitvoerde kun je protesteren tegen de huurverhoging van eind Mei ontvangen!

Ik weet dat eind Mei vele verhuurders om deze reden een groot aantal aanvragen kreeg en als je dit jaar de verhoging wegens niet op
tijd iets kunnen herstellen over slaat, blijft dat nog jarenlang op achter lopen!

Vaak huren ze voor Juni extra ZZPers in voor achterstand weg te werken, maar soms hebben huurders geluk.
Dit was eind vorige eeuw ook al bekend dus niets van mijn afkomstig... gewoon de regels voor huurverhogingen die niet verhoogd mogen worden als er nog achterstallig onderhoud per 1 juli nog open staat!

[Erthanax]

Is algemeen bekend, toch? Er zijn speciale appgroepen om de klachten per straat of buurt af te stemmen en over hetzelfde te klagen, zodat de kans op overbelasting maximaal is. In die groepen zitten ook zzp'ers die hun agenda erop afstemmen ("meer schilderwerk, kan dat?") en leveranciers voor bv cv-onderdelen. Die kunnen tijdig goedkoop inkopen en later duur leveren aan wbv. Gaat al jaren zo. Echt waar. Hele wijken, steden zelfs, blijven zo achter met de huur. Daarom woont iedereen zo goedkoop.

[Lady1234]

@KKT

Lees dit dan maar eens.


Huurverhoging en onderhoudsgebreken
Onderhoudsgebreken zijn geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. De huurder mag echter wel bezwaar maken als er:

vóór de ingangsdatum van de huurverhoging al een procedure op grond van onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie liep;
al een uitspraak is van de Huurcommissie, waarbij de huurprijs tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken en de verhuurder deze gebreken nog niet heeft verholpen. Bron overheid.

[kweenie]

Recent zijn, mede door verhuurdersheffing, de huren jaren meer verhoogd dan de inflatie.
En vroeger gebeurde niet anders
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2000/32 ... inds-jaren

Inderdaad, pas relatief recent zijn die, dankzij een beleidswijziging, veel meer dan de inflatie verhoogd. Precies wat ik aangeef.

Daar komt bij dat de gemiddelde langetermijn woningwaardes al jarenlang veel meer stijgen dan de inflatie, wat betekent dat ook een stijging van iets meer dan de inflatie nog steeds (te) laag is. Met als gevolg dat bij de meeste huurders het zo zal zijn dat als ze verhuizen, de marktconforme huur voor de nieuwe huurders hoger zal zijn dan de huidige huur. En dus ook de huur voor de nieuwe woning relatief veel hoger zal zijn dan de huidige huur.

[Komkommertijd]

Blijkbaar aangepast, ik heb ooit een huurhuis gehad en weet dat het mogelijk is...
Vooral huisjes melkers lopen zo jaarlijks de verhogingen mis.

[16again]

Daar komt bij dat de gemiddelde langetermijn woningwaardes al jarenlang veel meer stijgen dan de inflatie...

Hoe denk je dat dat komt? Schaarste , huursubsidie , huurtoeslag, HRA...….
De waarde van een woning houdt geen enkel verband meer met de kosten van de stenen, het stapelen daarvan, en het lapje grond

[kweenie]

En je punt is...? De prijsontwikkeling van een nieuwe auto is ook totaal anders dan die van een plaat staal.

Maar het is dus niet vreemd dat als de prijsontwikkeling van woningen veel sterker is dan de inflatie, terwijl de huur voor bestaande bewoners veel minder sterk stijgt, mensen bij een verhuizing meer huur zullen moeten gaan betalen. Dat mensen dan blijven zitten waar ze zitten komt dus voor een groot deel door het verschil in die prijsontwikkelingen.

[Jablan]

Bijgelezen.

Immigratie, in Nederland van alle tijden, is eigenlijk in de plaats van de natuurlijke bevolkingsgroei gekomen. Kijk hiervoor bij het CBS naar de bevolkingsontwikkeling sinds 1950. Ik denk, dat de verdunning (minder mensen per woning) een grotere rol speelt dan immigratie bij het tekort aan woningen.

Nog niet langsgekomen: de bouwkosten per vierkante meter. Sociale woningbouw had (ik weet niet zeker of dit nog zo is) een afschrijvingstermijn van 50 jaar. Huis bouwen, investering werd lineair met 2% per jaar afgeschreven. Met inflatie en huurverhogingen erbij was er altijd voldoende geld voor klein en groot onderhoud. Voor ramen, deuren, keukens, badkamers wordt een levensduur van 25 jaar gehanteerd. Dit als toelichting op de bovengemiddeld gestegen huurprijzen.

Voorbeeld erbij hoe de woningcorporaties het momenteel aanpakken. In onze buurt worden de eensgezins-huurhuizen niet onderhouden, maar zodra een huis leeg komt, wordt het 6 weken geblokkeerd voor groot onderhoud.* Nieuwe bewoners krijgen een huis met energielabel B, nieuwe keuken en badkamer, nieuwe elektra.
Zittende bewoners kunnen sinds kort kiezen voor een isolatiepakket tegen een huurverhoging van maximaal 75 euro per maand. De investering is max. 10.000 euro per huis. Dat pakket bestaat uit nieuw dubbel glas, nieuwe voordeur, nieuwe isolatie in de spouwmuren en isolatie tussen bergzolder en de plafonds van de slaapkamers.

Terug naar de bouwkosten, nu bij koopwoningen. Een rondje zoeken op internet levert een actuele stand op. Aannemers vragen minstens 1000 euro per m2 (rijtjeshuizen) en zo te zien gaat 2-onder-1-kap vanaf 1400 per m2. Dan heb je standaard kwaliteit. Op zich zijn deze prijzen nog te doen voor een huishouden met anderhalf inkomen. Waarom is nieuwbouw dan zo duur? Het blijkt in de grondprijzen te zitten, die behoorlijk verschillen per gemeente en locatie. De woningmarkt 'an sich' doet de rest. Wij hebben ons Nederlandse huis in de lente van 2008 gekocht voor 1500€/m2, rond 2013 was dit nog steeds de marktwaarde en momenteel ... 2500€/m2. Bruto, incl. bijkomende kosten. De nieuwe kopers zijn zonder uitzondering tweeverdieners zonder kinderwens of winnaars in een loterij of afkomstig uit Duitsland (waar de prijzen nog sneller stijgen dan in Nederland).


* Groot onderhoud betekent: 's morgens rijden de bewoners de straat uit, de bouwvakkers de straat in en 's middags precies andersom. Kleine kinderen, ouderen en mensen in ploegendienst kunnen een ongestoorde slaap overdag vergeten. En dit gebeurt bij elk huis opnieuw. Sommigen verlangen echt terug naar noodwoningen en grootschalig groot onderhoud - alle huizen ineens.

[renewouters]

Stel: een huurwoning heeft een WOZ waarde van euro 150.000. De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente
voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,
Bouw tegelijkertijd de HRA af in stappen van zeg 2,0% per jaar tot 30%. (dat kan dus in ca 4 jaar bereikt zijn voor de grootste groep die
nu nog in 38,10% zit)
Verlaag de IB in hetzelfde tempo tot een vlaktaks van 30%.
Bepaal dat de huurverhoging mag stijgen met het percentage dat boven 3% uitkomt. Er kunnen dus jaren zijn dat er geen huurverhoging is, maar als de rente gaat stijgen en 3% wordt 4% dan mag de huurverhoging 1% zijn.
Ik ben met de 3% bewust uitgegaan van de "bovenkant" van de markt. Dat heeft namelijk een dempend effect op schommelingen.

Ik heb het niet nagerekend, maar de methodiek is zo gek nog niet. Ik vrees alleen dat het fout gaat op vlaktaks. Niet omdat dat een slecht systeem is, maar omdat het politiek vrijwel onmogelijk is. Iedereen gaat er met een vlaktaks van 30% op vooruit, maar "rijken" zonder HRA gaan er meer op vooruit. Voor sommige politieke partijen is dat onaanvaardbaar, ondanks alle andere voordelen die het biedt. En uiteindelijk praat je maar over een paar procent van de Nederlanders die er aardig op vooruit kunnen gaan.

Maar qua HRA zou ik, in combinatie met vlaktaks, nog verder gaan: flink lagere belasting, en alle aftrekposten - dus ook HRA - afschaffen. Het hele belastingsysteem wordt dan supereenvoudig wat ook weer een flinke kostenbesparing oplevert. En ja, we moeten dan accepteren dat sommige mensen er meer op vooruit gaan dan anderen en dat niet met allemaal lapmiddelen gaan repareren.

[16again]

De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering.

Het huisvan die WBV gaat na gemiddeld 50 jaar plat , voor nieuwbouw. In die tijd zul je naast hypotheek ook originele aanschaf moeten terugverdienen. En dat gaat niet als de huur gelijk is aan rente.

Ik ben het wel met je eens dat huurtoeslag en HRA voornamelijk een prijsopdrijvend effect heeft. Dit kost alle belastingbetalers geld, alleen selecte groepen profiteren. Met de banken voorop, dat is waar HRA uiteindelijk belandt.

[Lady1234]

Maar goed, volgend jaar wordt de groep huishoudens die huurtoeslag kunnen ontvangen dus juist sterk uitgebreid.

Wordt het percentage waartegen HRA mag worden afgetrokken verlaagd. En ook een aantal andere posten.

[Bob Schurkjens]

Betalen ze dan 0% over al hun leningen? Dat kan ik me toch moeilijk voorstellen.

[kweenie]

De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,

Je maakt hier de zelfde fout die veel beginnende (potentiële) huizenkopers maken. Namelijk de woonlasten gelijk stellen aan de te betalen hypotheekrente en die kale hypotheekrente vergelijken met de huur voor een vergelijkbare woning. Dan ga je ondermeer voorbij aan onderhoudskosten (reken gemiddeld op 1% per jaar) en belastingen en verzekeringspremies. Geen enkele verantwoorde verhuurder zal bij een zo opgelegde huurprijs nog woningen willen verhuren, laat staan dat er extra huurwoningen gebouwd zouden worden.

Maar stel dat dit plannetje door zou gaan. Hoe ga je dan om met veranderingen in de WOZ waarde? Ik neem aan dat je die 1 op 1 verwerkt in de huurprijs? Anders blijf je namelijk nog steeds houden dat huurders die ergens langer wonen niet 'kunnen' verhuizen omdat de huur van alle andere huizen duurder zou zijn. Met dit plannetje wentel je dus zowel de stijging in de WOZ waarde als stijging van de rente af op de huurders.

Ik denk ook niet dat het erg gewaardeerd wordt dat een stijging van de 30 jaars rente van bijvoorbeeld drietiende procent (niet heel onrealistisch) zou leiden tot een 10% hogere huur. Daarmee maak je de huur voor mensen met een lager inkomen in feite tot een economisch Russisch roulette.

[Jablan]

Betalen ze dan 0% over al hun leningen? Dat kan ik me toch moeilijk voorstellen.

Het verschilt per corporatie. De één moet inderdaad lenen voor nieuwbouw, de ander financiert de projecten uit de lopende huuropbrengsten (uit de cashflow). Het laatste is momenteel de meest voordelige oplossing, omdat geld sparen of lenen allebei geld kost.
Voor sommige overheden is de negatieve rente wel een probleem, omdat het verplicht moet worden gestald bij de BNG, niet in obligaties of andere veilige beleggingen mag worden geparkeerd.

In het kader van out of the box denken.

De WOZ-Waarde als basis voor de huurprijs vind ik verre van ideaal. In de Randstad is grond duur, zijn de WOZ-waardes hoog, waardoor de huren hoger dan gemiddeld uitvallen en sociale huurwoningen echt winstgevend worden in jouw opzet. Private verhuurders zullen graag meedoen, maar alleen in plaatsen waar de WOZ-waarde minstens 2 keer de herbouw- of nieuwbouwwaarde van een gebouw is.

Bij ons is de WOZ-Waarde sinds 2008 vijf jaar lang min of meer gelijk gebleven en de laatste zes jaar met 2/3e gestegen. (Terwijl we in een krimpregio wonen!)
Voor koopwoningen heeft deze stijging weinig gevolgen, want de termijnbedragen staan voor jaren vast. Wij betalen nu per maand fors minder dan in 2008, omdat de rente drie keer is verlaagd. (1x na een extra aflossing, 1x omdat de WOZ-waarde hoger werd dan de hoofdsom van de hypotheek en we officieel niet meer onder water stonden, 1x renteherziening na tien jaar)
Voor huurwoningen met een jaarlijkse aanpassing van de huur zou deze stijging direct doorwerken, als huurder zou je nu 2/3e meer betalen dan 6 jaar geleden. Concreter: jouw voorbeeld van 375 euro per maand zou in 6 jaar oplopen naar 625 per maand.

Mijn gevoel zegt, dat het puntensysteem zo slecht nog niet is. Het mag simpeler, zodat het voor huurders beter te begrijpen is. Van mij mag het ook worden uitgebreid naar alle soorten bebouwing, ook als grondslag of referentie voor zakelijk vastgoed en industriedozen gebruikt worden.
Belangrijkste is de prijs per punt, die mag niet langer afhangen van politieke willekeur, maar zou je per wetgeving moeten koppelen aan de algemene inflatie (50%) en aan de kostenontwikkeling in de bouw (de andere 50%). Dan komt er een einde aan de bovengemiddelde huurstijgingen.

[Komkommertijd]

Huur of Koop?

Vaak herkenbaar aan dezelfde of verschillende voordeuren, ook is een puur Huur wijk vaak iets ander wagenpark en inkomen dan de koop woning delen!

De WOZ, als ze een deel verkopen of in vrije sector gaan verhuren, huis bleef zelfde maar werd wel duurder!
Dan zouden de huurders bij deel Huur wijk naar vrije sector of verkoop benadeeld worden!

Verder zijn vele Taxaties dubieus, een kleine maar traditioneel gebouwde Design Bungalow
is duurder dan een grote HSB schuur woning voor DHZer...
Deze in Almere gebouwde was de OZB van de Bungalow veel te laag, de schuur extreem duur dus maar 1 protest.
Verder was de makelaar die deze taxatie uitvoerde duidelijk niet bekend in de wegen zonder straatnamen en ontbrekende in aanbouw zijnde huisnummers!
Als je huis wat al klaar is werd vergeleken met een pand in aanbouw!
Ja, hij had bewijsbaar vele panden door elkaar gehaald.

Huurhuizen op WOZ waarde aanpassen, daar is deze belasting niet voor gemaakt en komen er alleen maar fouten in.
Vooral in de Randstad met de huidige prijzen zou je gezien gelijkwaardige koop prijzen geen enkele sociale huur woning over moeten houden!