verkoopmakelaar oefent constante druk uit om mijn vraagprijs te verlagen terwijl die al onder WOZ ligt

[Erthanax]

Dank u wel voor uw reactie.
Het huis lijkt voor de verkeerde "doelgroep" in de markt te zijn gezet.
Het doel was mensen te vinden die er van houden een oude karakteristieke woning aan te pakken zodat het meer aan de moderne eisen gaat voldoen.
Echter er komen (vele) mensen op af die verwachten een betaalbare woning aan te treffen.
Om een of andere reden heeft men dus een verkeerde eerste indruk.

Mijn voorstel was om die eerste indruk aan te passen.
De makelaar wil echter niet anders dan de vraagprijs verlagen.
Maar je kunt niet een oude Jeep kopen en dan eisen dat die aan de standaard van een Tesla voldoet.
En je kunt mijns inziens ook niet een oude Jeep zo ver in prijs verlagen dat ook een Tesla liefhebber de oude Jeep wil kopen.

Het is een oude karakteristieke woning, zonder status van beschermd gebouw of idem uitzicht.

Dat er kijkers op afkomen die op zoek zijn naar een betaalbare woning kan ik me wel voorstellen. Een woonoppervlak van 135 m² op ruim 750 m² eigen grond, wie wil dat nou niet? Maar voor die vraagprijs kan dat natuurlijk niet zomaar, dat weten die kijkers ook wel.

Waren de foto's op Funda dezelfde als nu? Als de "oude kijkers" deze foto's hebben gezien, dan kunnen ze onmogelijk denken dat ze klaar zijn met een nieuwe badkamer.

Uit ervaring weet ik dat foto's doorgaans een geflatteerd beeld geven. Met dat in het achterhoofd slaat de angst me al om het hart als ik de huidige foto's zie: op vrijwel alle muren en vloeren groezelige vlekken en kringen die veel optrekkend vocht doen vermoeden. Hoe ziet het er dan in het echt uit?

De beschrijving van het huis en de mogelijkheden vind ik ook nodeloos lang en gecompliceerd (dijkhiel, sloot, huisnummers, enz.).

Als ik u was zou ik de tekst sterk inkorten en vereenvoudigen: Maak heel duidelijk dat het om een naar huidige maatstaven nauwelijks bewoonbare woning gaat, die een grote investering en heel veel werk noodzakelijk maakt. (Het klinkt hard, maar volgens mij is dit wel het geval.) Geef ook een reële indicatie van het bedrag (bv 200.000 tot 250.000 euro; met een ton red je het echt niet!), zodat ze een goede indruk krijgen van de in totaal noodzakelijke investering.

Een complicatie is mogelijk dat de verbouwingskosten hoog zijn ten opzichte van de huidige waarde. Het kon wel eens lastig zijn dat hypothecair te lenen, wat de doelgroep ernstig beperkt. Wie het geld wel heeft liggen (of het binnen de familie kan lenen koopt mogelijk liever iets waar minder werk en tijd in gaat zitten.

[jeneverbes]

Waren de foto's op Funda dezelfde als nu? Als de "oude kijkers" deze foto's hebben gezien, dan kunnen ze onmogelijk denken dat ze klaar zijn met een nieuwe badkamer.

Uit ervaring weet ik dat foto's doorgaans een geflatteerd beeld geven. Met dat in het achterhoofd slaat de angst me al om het hart als ik de huidige foto's zie: op vrijwel alle muren en vloeren groezelige vlekken en kringen die veel optrekkend vocht doen vermoeden. Hoe ziet het er dan in het echt uit?

Hm. Nee, de foto's zijn niet geflatteerd. Makelaar wilde juist niet dat er ook maar iets even verbeterd wordt. Laten zoals het is. "Want de mensen gaan het toch allemaal opnieuw doen". Maar zoals gezegd; ik ben geen professioneel verkoper.

Dus als ik u goed begrijp kan ik beter wel gewoon ff een nieuwe laag verf aanbrengen zodat de muren weer strak zijn en de oude gaten van stopcontactdozen dicht maken.

De vloeren hebben een vinylbedekking met een motief waarin veel tekening zit. Geen vlekken.
En zeker geen vocht.
Dus een advies kan zijn om daar een strakker motief op te leggen?

En de vloeren toch maar weer eens laten dweilen dan, na 40 of 50 modderige kijkerschoenen (x2) misschien .. hm

Tekst inkorten; duidelijk.
Verbouwingskosten; zelfs de makelaar denkt dat 1 ton overdreven is.
Maar een oude Jeep kan niet zo laag geprijsd worden dat een Tesla liefhebber de Jeep zou willen te kopen.
We zoeken een liefhebber van oude karakteristieke woningen (zonder status van monument of beschermd dorpsgezicht)

En mijn dank voor uw aanwijzingen. Heel blij mee.
Dank u wel voor het mee kijken.
En voor het tonen dat er wat te veel informatie in de vraag stond, waardoor het huis kennelijk opgespoord kon worden.

[Erthanax]

Hm. Nee, de foto's zijn niet geflatteerd. Makelaar wilde juist niet dat er ook maar iets even verbeterd wordt.
(...)
En voor het tonen dat er wat te veel informatie in de vraag stond, waardoor het huis kennelijk opgespoord kon worden.

Met flatteren bedoel ik niet dat ze gemanipuleerd zijn, maar dat een interieur er op een foto vaak "beter" uitziet dan in het echt, bv omdat kleine kleurverschillen (verkleurinfen) minder opvallen. Ik bedoelde het als eigenschap van interieurfoto's, beslist niet als beschuldiging.

Op diverse foto's zie ik in hoeken en langs plinten grijzige verkleuringen die op mij een schimmelige ibdruk maken (alleen op de bg, niet boven). Als daar echt geen sprake van is, dan kan een goede schoonmaakbeurt en een frisse laag muurverf wonderen doen.

Wat de kosten van verbouwing en verduurzaming/isolatie betreft, zou u ook offertes kunnen vragen van desbetreffende bedrijven, opdat u die aan geïnteresseerden kunt laten zien; alleen ter indicatie natuurlijk, want een koper moet natuurlijk zelf een eigen offerte laten maken.

Twee jaar geleden heb ik het een en ander laten doen, wat ruim 53 k gekost heeft. Mijn buurman heeft net een verbouwing uitgevoerd voor 180 k. Vandaar mijn inschatting dat het voor een ton niet lukt. Maar dat is dus alleen gebaseerd op een indruk van foto's die mogelijk een te pessimistisch beeld geven.

Heeft u nog een contract met de makelaar, nu hij het niet meer op Funda plaatst, of is het ontbonden? Dan zou u immers ook een andere makelaar in de arm kunnen nemen.

[Nevyn]

Dag,

Ik heb een verkoopovereenkomst gesloten met een makelaarskantoor.
De vraagprijs is veel lager dan ik dacht dat mogelijk was.
Achteraf gezien kan ik het toch wel met die prijs eens zijn aangezien het een oude woning is en er aan opgeknapt moet worden.
Na het sluiten van de overeenkomst kwam de nieuwe WOZ binnen. Die was hoger dan de vraagprijs. Waaruit ik opmaak dat mijn vraagprijs heel mooi laag is. Heel mooi voor kopers die een karakteristiek huis willen bewonen en bereid zijn het huis eer aan te doen.

Om over het opknappen een idee te geven:
Het meeste is vlgns bouwkundigrapport van Vereniging Eigen Huis in redelijke staat van onderhoud,
en een deel is in matige staat van onderhoud. Energielabel is G en er is nog gasverwarming.

Op basis daarvan is besloten tot een vraagprijs van 325.000.
Een soortgelijke woning die in goede staat van onderhoud is heeft een waarde van tussen de 360.000 en 460.000.

De woning is daarbovenop snel in waarde te verhogen wanneer de zolder bewoonbaar wordt gemaakt (je kent het wel; uitval balkon plaatsen, schitterend uitzicht over IJselmeer) en de verdieping beter wordt ingedeeld zodat je daar 3 ipv 2 kamers hebt en een kleinere overloop. Dan zou je al rap richting de 5 ton kunnen gaan.

Stuk grond erbij van ongeveer 700 vierkante meter. Allemaal tuin dus. En er omheen gaat een bedrijf plaats maken voor een vrijstaand huis. In Noordholland. Op forensenafstand van Amsterdam. Daarmee is de grond alleen al rond de 275.000 waard, volgens de grondprijzen in dezelfde gemeente.

Dus in wezen koopt men dan het huis voor 50.000 eu, met ruimschoots mogelijkheden de waarde na aankoop eigenhandig te verbeteren.

En nu het probleem met de makelaar:
Maar de makelaar laat mensen komen die niet begrepen hebben dat er opgeknapt moet worden. Niet alleen de badkamer afmaken, of tzt de keuken vervangen, maar aanpassen aan de eisen van deze tijd.

Dus was mijn voorstel aan de makelaar om de verkooptekst wat minder rooskleuring te maken en misschien erop te wijzen dat er extra budget nodig is om het huis in orde te maken voor de moderne tijden.
Dat weigert de makelaar. Die wil alleen de vraagprijs verlagen.

En dat weiger ik. Want het huis is die 50.000 eu gewoon ruimschoots waard. Als VEH al aangeeft dat er alleen onderdelen in matige staat zijn, dan durf ik vol te houden dat de woning 50.000 eu waard is als de aanwezige grond al 275.000 moet kosten in die gemeente.

Gevolg: we zitten klem.
En het huis is nu van funda af gehaald.
Het staat alleen nog, onder mijn eigen beheer, op huispedia.

- - -

Wie herkent deze situatie?
Wie heeft er meer informatie, want het begint er op te lijken dan NVM makelaars de huizenprijzen kunstmatig aan het drukken zijn.
De hypotheekrentes zijn gedaald, maar de makelaar blijft zeggen dat ze gestegen zijn.
Mensen mogen nog 2 jaar lang hun toegewezen jubeltonnen uitgeven, maar de makelaar beweert dat dat niet zo is.

Hoe zit dat met verkoopmakelaars?
Proberen die het onderste uit de kan te halen bij hun klant die een huis wil verkopen?
Terwijl ze beweren je zorgen uit handen te nemen en jouw belangen behartigen?

Moet je je dus eigenlijk soort van wapenen tegen makelaars door zeer grondig beslagen ten ijs te komen als je kennelijk als eerste stevig met je makelaar moet gaan onderhandelen over de verkoopvoorwaarden, incl duidelijk afspreken dat kijkers niet zonder toezicht in je huis gelaten worden, een x aantal bezichtigingen, etc etc alles waarvan je als leek denkt "ja maar dat is toch logisch dat je dat [niet of juist wel] doet? "

Laatst lagen er etensresten in de keuken. Na een bezichtiging.
Terwijl het huis niet meer bewoond is.
Bijvoorbeeld.
Het moet toch niet nodig zijn om afspraken te moeten maken dat er altijd een makelaar bij aanwezig moet zijn ..

Ik hoop op veel en eerlijke informatie.
mvg

Jeneverbes Biertjes

Zie dat je een bouwkundig rapport van VEH hebt.
Wat zeggen zij?

[HandigeHarrie]

Een issue waar nog geen reactie op gekomen was: de mensen die een jubelton hebben gekregen in 2022 kunnen deze in 2023 en 2024 nog belastingvrij inzetten voor een woning. De makelaar heeft ook altijd een eigenbelang; gezien het feit dat de omzet verlaagd is de laatste maanden, kan het zijn dat hij graag snel verkoopt zodat hij wat inkomsten heeft.
Een paar jaar geleden werden wij ook al snel aangezet tot prijsverlaging, ook al herhaalden wij steeds dat we geen haast hadden (onze woning was nog in aanbouw) en de prijzen stegen toen nog.
Wel is het zo dat de verwachting momenteel is dat de woningprijzen nog verder zullen zakken dus is de tijd niet in uw voordeel.
Vertrouwen in de makelaar is wel belangrijk, dus als het contract ontbonden is dan zou ik een andere makelaar in de arm nemen (maar ze hebben allemaal onderling contact dus de verhalen over u zullen mss rond gaan).

[scontra]

WOZ-waarde is een rekenkundige waarde waarmee de Overheden de hoogte van de belastingen bepalen, maar heeft in feite niets van doen met de (werkelijke) verkoopwaarde van de woning op het moment dat de woning te koop wordt gezet.

De verkoper/eigenaar bepaald uiteindelijk de vraagprijs voor zijn woning en dat is waarmee de verkoopmakelaar aan de slag kan.
In goed en onderbouwd overleg kan gezamenlijk worden besloten de vraagprijs aan te passen, maar de verkoper/eigenaar heeft nog steeds het laatste woord hierover.
De verkoper/eigenaar bepaald uiteindelijk voor welk bedrag hij een potentiële koper de woning gunt.

Problemen met of geen vertrouwen meer in de makelaar ? Overeenkomst ontbinden en een eventuele boete betalen als daarvan volgens de overeenkomst sprake is, dat kan wel eens een stuk goedkoper uitpakken dan zaken doen via een makelaar die (denkelijk) zijn eigen belangen hoger stelt dan die van de opdrachtgever.

[16again]

Een issue waar nog geen reactie op gekomen was: de mensen die een jubelton hebben gekregen in 2022 kunnen deze in 2023 en 2024 nog belastingvrij inzetten voor een woning.

Is die spoeling niet dun? Het lijkt mij dat je een ton weg geeft als bijdrage om direct een huis te kopen, niet om dat pas over 1 of 2 jaar te doen.

[jeneverbes]

Zie dat je een bouwkundig rapport van VEH hebt.
Wat zeggen zij?

Bouwkundig rapport van de VEH is geen waardebepaling.
"Het meeste is vlgns bouwkundigrapport van Vereniging Eigen Huis in redelijke staat van onderhoud,
en een deel is in matige staat van onderhoud."
Er zijn 6 gradaties in "staat van onderhoud" in dat rapport.
uitstekend
goed
redelijk
matig
plaatselijk met hoge kosten te herstellen
niet meer te herstellen / sloop.
De bouwkundige staat is dus helemaal niet zo dramatisch.

Maar wie precies wil weten hoe het zit die maakt maar een afspraak voor bezichtiging

[jeneverbes]

Een issue waar nog geen reactie op gekomen was: de mensen die een jubelton hebben gekregen in 2022 kunnen deze in 2023 en 2024 nog belastingvrij inzetten voor een woning. De makelaar heeft ook altijd een eigenbelang; gezien het feit dat de omzet verlaagd is de laatste maanden, kan het zijn dat hij graag snel verkoopt zodat hij wat inkomsten heeft.

Dank u wel voor uw reactie.
Ja, die jubelton .. Mensen die er een toebedeeld hebben gekregen in 2022 die hebben nog 2 jaar de tijd om hun droomhuis te zoeken en met de jubelton dan een deel van de financiering rond maken. Dacht ik.

Snel verkopen omdat de omzet te laag is dat heeft inderdaad ook iemand anders vandaag geopperd. Is mogelijk.
Geldt dat dan niet voor iedere makelaar momenteel?
O dat is na te gaan natuurlijk.
En wie veel verkopen heeft gehad die zal niet zo'n druk zetten op de vraagprijs van een klant misschien

[jeneverbes]

WOZ-waarde is een rekenkundige waarde waarmee de Overheden de hoogte van de belastingen bepalen, maar heeft in feite niets van doen met de (werkelijke) verkoopwaarde van de woning op het moment dat de woning te koop wordt gezet.

De verkoper/eigenaar bepaald uiteindelijk de vraagprijs voor zijn woning en dat is waarmee de verkoopmakelaar aan de slag kan.
In goed en onderbouwd overleg kan gezamenlijk worden besloten de vraagprijs aan te passen, maar de verkoper/eigenaar heeft nog steeds het laatste woord hierover.
De verkoper/eigenaar bepaald uiteindelijk voor welk bedrag hij een potentiële koper de woning gunt.

Problemen met of geen vertrouwen meer in de makelaar ? Overeenkomst ontbinden en een eventuele boete betalen als daarvan volgens de overeenkomst sprake is, dat kan wel eens een stuk goedkoper uitpakken dan zaken doen via een makelaar die (denkelijk) zijn eigen belangen hoger stelt dan die van de opdrachtgever.

Dank u wel voor uw reactie.
Bent u makelaar?
Dan zou ik graag uw contact gegevens willen.
Ik zoek iemand die gewoon eerlijk wil zijn.
Ook tegen kopers.
En niks achter de ellebogen.
En geen verbouwingskosten als we niet weten wat een koper wil gaan doen.

Verduurzamen hoeft in ieder geval niet meer te kosten dan 18.000 eu begreep ik laatst van iemand die een huis uit 1860 verduurzaamd heeft naar nul-op-de-meter. Vraag me niet hoe, maar die heeft dat voor elkaar. En er was nog niks gedaan toen hij het kocht.

[BL2]

.. Het lijkt mij dat je een ton weg geeft als bijdrage om direct een huis te kopen, niet om dat pas over 1 of 2 jaar te doen....

Zie het verschil niet. Kan best zijn dat de ontvanger koop plannen heeft, maar het gewenste type woning nog niet beschikbaar is.

[HandigeHarrie]

.. Het lijkt mij dat je een ton weg geeft als bijdrage om direct een huis te kopen, niet om dat pas over 1 of 2 jaar te doen....

Zie het verschil niet. Kan best zijn dat de ontvanger koop plannen heeft, maar het gewenste type woning nog niet beschikbaar is.

De ontvanger van de jubelton in 2022 heeft nog tot eind 2024 de tijd om rustig een woning te zoeken. Maar het is een detail. De makelaar wil de woning snel verkopen lijkt het. Maar of lang afwachten in het belang van de verkoper is, is twijfelachtig gezien de woningmarkt.

[Ivo.w]

Ik heb geen foto's of advertentie van het huis gezien.

Maar ik heb wel ervaring met het opknappen van een huis wat bij aankoop energielabel G had en voorzien was van gaskachels. Daarnaast heb ik tot eind 2021 bij een installatiebedrijf gewerkt en ook vanuit die hoek wel meegekregen wat er komt kijken bij de renovatie van een woning.

Een "label G" huis met gaskachels naar de huidige woonwensen brengen, inclusief een betaalbare energierekening, kost een vermogen.
Als je héél veel werkzaamheden zelf uitvoert, kun je het met een ton misschien net redden. Maar moet je zaken uitbesteden, ga je waarschijnlijk makkelijk over 1,5 ton heen en snel richting 2 ton.

- keuken €15k
- badkamer + toilet € 15k
- rondom isoleren €5k-20k, afhankelijk van wel of geen spouw en kruipruimte
- alle elektra, waterleidingen en riolering vernieuwing. Evt ook gas indien je niet direct voor gasloos gaat €10-15k
- vloerverwarming begane grond, vloerverwarming of radiatoren op verdieping €8k.
- gehele woning opnieuw stucen en sausen €10-15k
- nieuwe vloerafwerking door de gehele woning €10k
- nieuwe kozijnen met isolatieglas €30-50k

En dan vast ook nog wel wat werkzaamheden aan goten, dakbedekkingen, voegwerk, mogelijk wat houtrot in vloeren, stukje asbestverwijdering (duur!!!) en andere tegenslagen.

Ik denk dat je inschatting van de verbouwingskosten wat laag is. Om 'interessant' te zijn voor kopers, moet zo'n klushuis gewoon anderhalve ton goedkoper zijn dan een huis wat onlangs al gerenoveerd is.

En u zegt dat de makelaar de verkeerde mensen laat komen voor een bezichtiging. Maar waarschijnlijk laat de makelaar gewoon iedereen komen die een bezichtiging heeft aangevraagd, en vinden die kijkers uw woning niet de moeite waard om een bod te doen, omdat het ook in hun ogen te hoog geprijsd is voor wat ze krijgen.

[juliomariner]

Het zal wel aan mijn wantrouwende inslag liggen maar is het niet mogelijk dat de makelaar samen met een vriendje onder 1 hoedje speelt en er dus belang bij heeft de woning zo goedkoop mogelijk via een stroman aan dit vrindje te verkopen?

[Moneyman]

Verduurzamen hoeft in ieder geval niet meer te kosten dan 18.000 eu begreep ik laatst van iemand die een huis uit 1860 verduurzaamd heeft naar nul-op-de-meter.

Met alle respect: vergeet het maar…

[jeneverbes]

Ik heb geen foto's of advertentie van het huis gezien.

Nee, inderdaad. Wel jammer.
Want er zit een luxe keuken in, gloednieuw (2022),
Er is een schitterende badkamer met alleen maar Grohe materiaal en villeroy&boch
HR++ glas beneden en op de verdieping,
spouwmuren etc.

Maar het energielabel niet aan laten passen.

[rwolters]

Gewoon contract met de makelijk opzeggen en zelf gaan verkopen. Begin gewoon met een vraagprijs van 360k of zo. Met een goed verhaal erbij heb je het zo verkocht toch? Maar zou de makelaar misschien toch niet wat meer vakkennis hebben voor de verkoop van woningen en de markt iets beter kennen dan een leek?

[Erthanax]

Nee, inderdaad. Wel jammer.
Want er zit een luxe keuken in, gloednieuw (2022),
Er is een schitterende badkamer met alleen maar Grohe materiaal en villeroy&boch (...)

Waarom staat dat allemaal dan niet op de foto? Daar is geen sprake van een nieuwe, luxe keuken, integendeel. De plaats van de keuken is ook niet ieders smaak.

Van de badkamer is alleen de douche half af, de rest is eruit maar nog niet vervangen.

Zorgt u op zijn minst voor foto's van de huidige stand van zaken.

[jeneverbes]

We dwalen af. Ik denk dat er wel gezegd is wat er gezegd kon worden.
Heel hartelijk dank voor uw inbreng allemaal.
Een hele fijne avond.

mvg
Jeneverbest Biertjes

[ZeerPrivé]

Nee, inderdaad. Wel jammer.
Want er zit een luxe keuken in, gloednieuw (2022),
Er is een schitterende badkamer met alleen maar Grohe materiaal en villeroy&boch (...)

Waarom staat dat allemaal dan niet op de foto? Daar is geen sprake van een nieuwe, luxe keuken, integendeel. De plaats van de keuken is ook niet ieders smaak.

Van de badkamer is alleen de douche half af, de rest is eruit maar nog niet vervangen.

Zorgt u op zijn minst voor foto's van de huidige stand van zaken.

Zat ik me ook af te vragen. Nog een keer naar de foto's gekeken omdat ik dacht erover heen gekeken te hebben. Maar nee, alleen oude meuk. Vind de foto's ook van slechte kwaliteit trouwens.

Hoeveel bezichtigingen zijn er trouwens geweest en waarom haakten geïnteresseerden af?