Dakvenster zonder toestemming VVE. Wie betaalt onderhoud?

[alfatrion]

Het zou de kascommissie wel opgevallen moeten zijn, en misschien zijn dat juist nu de 2 leden die de opmerkingen over deze kosten hebben gemaakt.

Ik ga uit van een kleine VvE met drie leden. Er is wellicht helemaal geen kascommissie. De leden kunnen ook pragmatisch samen de rekeningen doornemen voorafgaand aan de vergadering en hun goedkeuring geven.

Toestemming kan zonder een ALV besluit niet impliciet door de VvE worden gegeven.

Ik heb het dan ook over impliciete toestemming middels een ander besluit van de vergadering.

Als openingsposter goedkeuring wil zal ze bij de rechter mogelijk een vervangende machtiging moeten vragen

Dat nog een reden om niet zo stellig te zijn. Ik zie weinig aanleiding om de onderhoudskosten van dit raam bij een appartement neer te leggen gelet op het dat dit appartement ook voor het onderhoud van andere ramen betaald en de motivatie voor de afwijkende kostenverdeling waarscheinlijk ligt in het feit dat dit raam kosten veroorzaakt die hoger zijn dan gebruikelijk.

Op dit moment heeft TS geen aanleiding om naar de rechter te gaan. Het besluit tot een afwijkende kostenverdeling is genomen met - naar ik aanneem - 67% van de stemmen, het geen onvoldoende is. Voor een besluit tot ongedaanmaking is een gewone meerderheid nog en daartegen moet binnen een maand worden opgekomen bij de kantonrechter middels een verzoekschrift. Dat is dan ook gelijk het moment om dit soort randzaken te regelen.

De gemeente eist geen verwijdering, maar dat betekent nog niet dat het dakvenster daarmee legaal is.

Het betekent dat het nu geen issue is. Het geschil is immers niet met de gemeente.

Grote kans dat de gemeente gewoon (nog) niet op de hoogte is.

Ik zie in de gestelde feiten geen aanleiding om dat te denken. Het komt in de praktijk vaak genoeg dat wel aan de gemeente maar niet aan de VvE toestemming gevraagd wordt.

Voor zover ik weet gaan ooit zelf aangebrachte wijzigingen bij verkoop over naar de volgende eigenaar en vervallen daarmee niet in gezamenlijk eigendom van de VvE.

Het raam is door natrekking gezamenlijk eigendom geworden.

[Nijogeth]

Dus eigenlijk vindt je het prima dat alle VvE-leden opdraaien voor de gigantische kosten van het onderhoud van een dakraam in de woning van iemand die daarvoor zelf aan het eigendom van de VvE heeft gezeten?

[Moneyman]

Toestemming kan zonder een ALV besluit niet impliciet door de VvE worden gegeven. Dat is klinklare onzin. Als openingsposter goedkeuring wil zal ze bij de rechter mogelijk een vervangende machtiging moeten vragen.

Er kunnen binnen een VvE wel degelijk impliciete besluiten genomen worden. Je doet het af als "klinkklare onzin", maar onderbouwt dat niet. En logisch ook, want je stelling is onjuist. Een bewijs daarvan kan je terugvinden in deze uitspraak van het Hof Amsterdam. En zo zijn er meer.

De gemeente eist geen verwijdering, maar dat betekent nog niet dat het dakvenster daarmee legaal is. Grote kans dat de gemeente gewoon (nog) niet op de hoogte is. Het zou kunnen dat in die wijk/stad/ buurt/gebouw een dakvenster wel vergunningsplichting is.

Totaal irrelevant, want er speelt helemaal geen bestuursrechtelijke discussie. En dat dat het argument zou zijn van de VvE, blijkt evenmin ergens uit.

Hoe dan ook: je bent behoorlijk stellig, maar zit er evident naast. Feit is dat de eerder door mij genoemde verjaring binnen de civiele verhouding van de VvE en de TS gewoon van toepassing is.

[Moneyman]

... de gigantische kosten van het onderhoud van een dakraam....

Ik weet niet hoe het bij jou zit, maar ik heb heel wat dakramen en nog nooit ook maar één cent aan onderhoud uitgegeven.

... in de woning van iemand die daarvoor zelf aan het eigendom van de VvE heeft gezeten?

Die morele verontwaardiging gaat ook niet op. TS heeft zelf immers nergens aan gezeten. Die heeft gewoon een appartementsrecht gekocht "as is".

[flyonthewall1996]

Wederom dank voor alle reacties. Ik zal proberen gestelde vragen te beantwoorden

Toestemming kan zonder een ALV besluit niet impliciet door de VvE worden gegeven. Dat is klinklare onzin. Als openingsposter goedkeuring wil zal ze bij de rechter mogelijk een vervangende machtiging moeten vragen.

Er kunnen binnen een VvE wel degelijk impliciete besluiten genomen worden. Je doet het af als "klinkklare onzin", maar onderbouwt dat niet. En logisch ook, want je stelling is onjuist. Een bewijs daarvan kan je terugvinden in deze uitspraak van het Hof Amsterdam. En zo zijn er meer.

Precies! Deze had ik inderdaad ook gevonden.

Hoe dan ook: je bent behoorlijk stellig, maar zit er evident naast. Feit is dat de eerder door mij genoemde verjaring binnen de civiele verhouding van de VvE en de TS gewoon van toepassing is.

Heb je hier wellicht iets meer achtergrond voor? Ik kan lastig voorwaarden voor bovenstaande vinden

Wat niet helder is of het dakvenster ter vervanging van een al bestaand kleiner dakvenster is geplaatst.

Dit klopt!

Verder bestaat de VVE in totaal uit drie leden, dus twee anderen naast onszelf. Er is geen kascommissie of een begroting, wel worden rekeningen gezamenlijk goedgekeurd.

De gemeente eist geen verwijdering, maar dat betekent nog niet dat het dakvenster daarmee legaal is. Grote kans dat de gemeente gewoon (nog) niet op de hoogte is. Het zou kunnen dat in die wijk/stad/ buurt/gebouw een dakvenster wel vergunningsplichting is.

Alles hangt ook wel enigzins af van de grootte van het dakvenster. Dat er steeds lekkages zijn geeft te denken.
Als het een megagroot dakvenster is en de kapconstructie is aangepast voor het venster , zou doorzakking van de kap ook de lekkages ook kunnen veroorzaken.

Er is destijds (in 2018) wél een vergunning toegekend door de gemeente voor het dakraam. Het venster is +/- 1.5 m bij 0.75 m. Het vroegere venster was denk ik 0.5 m bij 0.5 m.

Voor zover ik weet gaan ooit zelf aangebrachte wijzigingen bij verkoop over naar de volgende eigenaar en vervallen daarmee niet in gezamenlijk eigendom van de VvE.

Het raam is door natrekking gezamenlijk eigendom geworden.

Hier ben ik wel nieuwsgierig naar! Ik denk dit namelijk ook, maar kan moeilijk jurisprudentie vinden over natrekking binnen VVE's, bijvoorbeeld over de benodigde voorwaarden. Als ik dat precies krijg, denk ik dat ik mijn verweer aardig rond heb.

Dus eigenlijk vindt je het prima dat alle VvE-leden opdraaien voor de gigantische kosten van het onderhoud van een dakraam in de woning van iemand die daarvoor zelf aan het eigendom van de VvE heeft gezeten?

Het lijkt mij goed emotie buiten de discussie te houden! Nergens spreek ik over "gigantische kosten", dat is eigen invulling. De situatie die wij aantroffen bij aankoop woning was een appartement met dakraam. Dit dakraam was niet apart beschreven in splitsingsakte, en al het eerdere onderhoud was gewoon betaald door de VVE blijkens eerdere notulen. Dat de VVE er eigenlijk niet blij mee is, was ons, de makelaar en vorige eigenaar helemaal niet bekend ten tijde van aankoop. Dan is het denk ik ook best voorstelbaar dat wij enigszins verrast zijn door houding VVE, en daarmee voorstelbaar dat wij deze vraag stellen.

[Moneyman]

Hoe dan ook: je bent behoorlijk stellig, maar zit er evident naast. Feit is dat de eerder door mij genoemde verjaring binnen de civiele verhouding van de VvE en de TS gewoon van toepassing is.

Heb je hier wellicht iets meer achtergrond voor? Ik kan lastig voorwaarden voor bovenstaande vinden

Dat snap ik, want er zijn geen specifieke verjaringsregels voor een VvE. Je komt dus gewoon bij het standaard verjaringsleerstuk (zie hier wat meer info) uit. Een VvE heeft gewoon de standaard 5 jaar de tijd om een vordering in te stellen. De enige lastigheid is wanneer die 5 jaar exact zijn gaan lopen. In zijn algemeenheid is dat op het moment dat de VvE bekend is geworden met de huidige situatie. De vraag is dus of jij kunt herleiden op welk moment de andere twee VvE-leden op de hoogte zijn geraakt van het geplaatste dakraam. Op dat moment is in beginsel de termijn gaan lopen.

Voor zover ik weet gaan ooit zelf aangebrachte wijzigingen bij verkoop over naar de volgende eigenaar en vervallen daarmee niet in gezamenlijk eigendom van de VvE.

Het raam is door natrekking gezamenlijk eigendom geworden.

Hier ben ik wel nieuwsgierig naar! Ik denk dit namelijk ook, maar kan moeilijk jurisprudentie vinden over natrekking binnen VVE's, bijvoorbeeld over de benodigde voorwaarden. Als ik dat precies krijg, denk ik dat ik mijn verweer aardig rond heb.

Er gelden wederom geen aparte regels voor natrekking binnen VvE's, dus zijn de gewone regels van toepassing. Het betekent kort gezegd dat de eigenaar van een groter goed eigenaar wordt van een kleiner goed, als dat in het grotere goed wordt opgenomen. Oftewel: de eigenaar van het appartementencomplex (dat zijn jullie met z'n drieën, en dus niet de VvE) is ook eigenaar van het dakraam (doordat het dakraam opgenomen is in het complex). Zie hier wat simpele uitleg. De conclusie is dus simpel: jullie zijn met z'n drieën eigenaar van dat raam.

Maar bedenk wel goed wat je daarmee in je verweer wilt doen, want in dit soort gevallen betekent het zijn van (gezamenlijk) eigenaar niet per sé dat die eigenaar dan ook verantwoordelijk is voor de kosten die eruit voortvloeien. Dat kan net zo goed alsnog dat ene lid zijn dat in strijd met de regels iets heeft gedaan.

Ik begrijp ook uit je tekst dat je zelf verweer gaat/ blijft voeren. En zo te zien ben je ook wel in staat om zin en onzin te scheiden. Bedenk echter wel goed dat het complexe materie is en dat juridische bijstand écht niet overbodig is.

[alfatrion]

Dus eigenlijk vindt je het prima dat alle VvE-leden opdraaien voor de gigantische kosten van het onderhoud van een dakraam (...)

Dat is hoe het werkt in een VvE.

Wanneer de vergadering besluit om ramen voortaan als privé te beschouwen, nadat gebleken is dat de ramen van één appartement met hoge onderhoudskosten komt, kan dat besluit door de rechter vernietigd worden, omdat het kennelijk genomen wordt om de gezamenlijke onderhoudskosten af te wentelen op één appartementeigenaar.

Ik acht het aannemelijk dat de VvE leden het destijds prima vonden dat er een raam bij kwam op voorwaarden dat de verbouwingskosten door het betreffende appartementseigenaar werden betaald en dat het raam daarna gezamelijk eigendom werdt met als gevolg dat de onderhoudskosten door alle appartementseigenaren wordt gedragen. Dat lijkt mij ook een redelijk uitgangspunt. Dat later blijkt dat nu net dat raam met hoge onderhoudskosten komt kan geen reden zijn om daarvan terug te komen, ook niet als de appartementseigenaar van destijds de verbouwing niet volgens het boekje heeft gedaan.

Ik begrijp ook uit je tekst dat je zelf verweer gaat/ blijft voeren. En zo te zien ben je ook wel in staat om zin en onzin te scheiden. Bedenk echter wel goed dat het complexe materie is en dat juridische bijstand écht niet overbodig is.

Dit standpunt onderschrijf ik. Er zitten we wat haken en ogen aan het verhaal.

[Nijogeth]

Dus eigenlijk vindt je het prima dat alle VvE-leden opdraaien voor de gigantische kosten van het onderhoud van een dakraam in de woning van iemand die daarvoor zelf aan het eigendom van de VvE heeft gezeten?

Het lijkt mij goed emotie buiten de discussie te houden! Nergens spreek ik over "gigantische kosten", dat is eigen invulling. De situatie die wij aantroffen bij aankoop woning was een appartement met dakraam. Dit dakraam was niet apart beschreven in splitsingsakte, en al het eerdere onderhoud was gewoon betaald door de VVE blijkens eerdere notulen. Dat de VVE er eigenlijk niet blij mee is, was ons, de makelaar en vorige eigenaar helemaal niet bekend ten tijde van aankoop. Dan is het denk ik ook best voorstelbaar dat wij enigszins verrast zijn door houding VVE, en daarmee voorstelbaar dat wij deze vraag stellen.

Dit was dan ook niet specifiek een reactie op jouw, maar vooral op Alfatrion.

Mijn eerlijke mening is dat het op de juiste manier gefixt dient te worden en de kosten daarvoor bij de veroorzaker moeten komen en niet bij de rest van de VvE. De veroorzaker is in dit geval degene met de appartementsrechten van het appartement waar de modificatie zonder toestemming van de VvE (neem ik aan) is uitgevoerd. Dat ben jij. Echter, zou jij weer kunnen verhalen op de vorige bewoner en zou die eventueel kunnen verhalen op degene die het dakraam heeft aangepast. Het lijkt mij absoluut geen optie dat de andere VvE-leden tot in de eeuwigheid moeten betalen voor iets dat ze niet goedgekeurd hebben.

[Lady1234]

Maar hoeveel is er dan al gespendeerd aan dat dakraam in die vijf jaren, dat er nu over gevallen wordt?

[alfatrion]

Mijn eerlijke mening is dat het op de juiste manier gefixt dient te worden en de kosten daarvoor bij de veroorzaker moeten komen en niet bij de rest van de VvE.

Je komt uit op deze mening vanwege je onderbuikgevoel. Ik stel mezelf de vraag: welke afspraken hadden de leden gemaakt als de appartementseigenaar van destijds dit wel volgens het boekje had gedaan? Het antwoord waar ik op uit kom is: de onderhoudskosten zijn voor iedereen.

[Nijogeth]

Het antwoord waar ik op uit kom, is dat men het waarschijnlijk niet goed had gevonden, behalve als de kosten voor de bewoner van dat appartement kwamen.

[alfatrion]

Het oude raam was 0,5 x 0,5 en het nieuwe raam is 1,5 x 0 75. Op basis waarvan kom je tot de conclusie dat de andere VvE leden hiermee alleen akkoord waren gegaan als de onderhoudskosten van dat raam voortaan voor rekening van de betreffende appartementseigenaar zou komen? Dus dat de VvE leden hiermee alleen akkoord zouden zijn gegaan als ze hier beter van worden?

[BL2]

De VVE had de onderhoudskosten van een dakraam 0,5x0,5 goed moeten keuren, kosten en onderhoud van een ander raam, mits de VVE dit al wilde, voor de plaatser.

[rwolters]

Ik denk dat de conclusie eigenlijk moet zijn dat het goed is om de VVE een "herstart" te geven en met een schone lei te beginnen. Wellicht zijn er nog meer dingen uit het verleden die voor problemen kunnen zorgen.

@TS: ondanks dat het een kleine VVE is, is het toch verstandig om wel een begroting en MJOP te maken. Al was het maar om dat aan toekomstige kopers te kunnen laten zien. En voor jullie zelf om geen verrassingen te krijgen in de toekomst. Hebben jullie wel een aparte bankrekening op naam van de VVE?

[BL2]

Vraag me af of er wel sprake is van een VVE in deze situatie. Er is geen kascommissie, maar is er wel een VVE beheer en/of bestuur. Wordt er een vaste VVE bijdrage betaald, wordt er gespaard en wie controleerd deze VVE.
Of gaat alles in overleg aan de keukentafel en worden er indien nodig, wat bankbiljetten op tafel gelegd.
Een heel risicovolle situatie, zeker als 2 leden al een meerderheid hebben. Die kunnen van alles bedenken..........

[Moneyman]

Vraag me af of er wel sprake is van een VVE in deze situatie.

Dat is duidelijk wel het geval. Alleen geen professionele.

[alfatrion]

De VVE had de onderhoudskosten van een dakraam 0,5x0,5 goed moeten keuren, kosten en onderhoud van een ander raam, mits de VVE dit al wilde, voor de plaatser.

De rechter kan een vervangende machtiging ex art. 5:121 BW voor dergelijke handeling wanneer toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. De rechter kan daarbij ook een regeling treffen voor eventuele kosten.

Ik zie in het algemeen geen redelijke grond voor een VvE om het vervangen van een raam van 0,5 x 0,5 door een raam 1,5 x 0,75 te weigeren. Ik zie daarbij in het algemeen geen aanleiding om tot een andere verdeling van de onderhoudskosten te komen dan degene die in de splitsingsakte staat.

De kosten van het onderhoud worden doorgaans verdeeld aan de hand van breukdelen. En die breukdelen worden vaak vastgesteld op basis van de oppervlakten van de appartementen. Hierbij spelen het aantal ramen of de grootte daarvan doorgaans geen factor van betekenis.

[flyonthewall1996]

Ik denk dat de conclusie eigenlijk moet zijn dat het goed is om de VVE een "herstart" te geven en met een schone lei te beginnen. Wellicht zijn er nog meer dingen uit het verleden die voor problemen kunnen zorgen.

@TS: ondanks dat het een kleine VVE is, is het toch verstandig om wel een begroting en MJOP te maken. Al was het maar om dat aan toekomstige kopers te kunnen laten zien. En voor jullie zelf om geen verrassingen te krijgen in de toekomst. Hebben jullie wel een aparte bankrekening op naam van de VVE?

Vraag me af of er wel sprake is van een VVE in deze situatie. Er is geen kascommissie, maar is er wel een VVE beheer en/of bestuur. Wordt er een vaste VVE bijdrage betaald, wordt er gespaard en wie controleerd deze VVE.
Of gaat alles in overleg aan de keukentafel en worden er indien nodig, wat bankbiljetten op tafel gelegd.
Een heel risicovolle situatie, zeker als 2 leden al een meerderheid hebben. Die kunnen van alles bedenken..........

Er is zeker sprake van een VVE, ingeschreven bij de KVK met een aparte bankrekening, uiteraard met een vaste maandelijkse bijdrage. Overigens is de pot goed gevuld (dacht 30k+), dus dat is helemaal geen probleem. Een MJOP zou inderdaad geen verkeerd idee zijn.

Hoe dan ook: je bent behoorlijk stellig, maar zit er evident naast. Feit is dat de eerder door mij genoemde verjaring binnen de civiele verhouding van de VvE en de TS gewoon van toepassing is.

Heb je hier wellicht iets meer achtergrond voor? Ik kan lastig voorwaarden voor bovenstaande vinden

Dat snap ik, want er zijn geen specifieke verjaringsregels voor een VvE. Je komt dus gewoon bij het standaard verjaringsleerstuk (zie hier wat meer info) uit. Een VvE heeft gewoon de standaard 5 jaar de tijd om een vordering in te stellen. De enige lastigheid is wanneer die 5 jaar exact zijn gaan lopen. In zijn algemeenheid is dat op het moment dat de VvE bekend is geworden met de huidige situatie. De vraag is dus of jij kunt herleiden op welk moment de andere twee VvE-leden op de hoogte zijn geraakt van het geplaatste dakraam. Op dat moment is in beginsel de termijn gaan lopen.

Het raam is door natrekking gezamenlijk eigendom geworden.

Hier ben ik wel nieuwsgierig naar! Ik denk dit namelijk ook, maar kan moeilijk jurisprudentie vinden over natrekking binnen VVE's, bijvoorbeeld over de benodigde voorwaarden. Als ik dat precies krijg, denk ik dat ik mijn verweer aardig rond heb.

Er gelden wederom geen aparte regels voor natrekking binnen VvE's, dus zijn de gewone regels van toepassing. Het betekent kort gezegd dat de eigenaar van een groter goed eigenaar wordt van een kleiner goed, als dat in het grotere goed wordt opgenomen. Oftewel: de eigenaar van het appartementencomplex (dat zijn jullie met z'n drieën, en dus niet de VvE) is ook eigenaar van het dakraam (doordat het dakraam opgenomen is in het complex). Zie hier wat simpele uitleg. De conclusie is dus simpel: jullie zijn met z'n drieën eigenaar van dat raam.

Maar bedenk wel goed wat je daarmee in je verweer wilt doen, want in dit soort gevallen betekent het zijn van (gezamenlijk) eigenaar niet per sé dat die eigenaar dan ook verantwoordelijk is voor de kosten die eruit voortvloeien. Dat kan net zo goed alsnog dat ene lid zijn dat in strijd met de regels iets heeft gedaan.

Ik begrijp ook uit je tekst dat je zelf verweer gaat/ blijft voeren. En zo te zien ben je ook wel in staat om zin en onzin te scheiden. Bedenk echter wel goed dat het complexe materie is en dat juridische bijstand écht niet overbodig is.

Zeer veel dank voor het uitgebreide antwoord en achtergrondinformatie! Ik ben niet per se van plan het verweer zelf te voeren. Ik wil eerst met de buren eens het gesprek aan gaan, maar dan vind ik het wel fijn goed beslagen ten ijs te komen. Uw bericht en dat van enkele anderen helpen daar enorm bij. Mocht het dan inderdaad nodig blijken het geheel verder te escaleren, dan schroom ik zeker niet om juridisch advies in te winnen. Ik ben zelfs slechts econometrist, de juridische wereld is verre van de mijne

[Moneyman]

Zeer veel dank voor het uitgebreide antwoord en achtergrondinformatie! Ik ben niet per se van plan het verweer zelf te voeren. Ik wil eerst met de buren eens het gesprek aan gaan, maar dan vind ik het wel fijn goed beslagen ten ijs te komen. Uw bericht en dat van enkele anderen helpen daar enorm bij. Mocht het dan inderdaad nodig blijken het geheel verder te escaleren, dan schroom ik zeker niet om juridisch advies in te winnen. Ik ben zelfs slechts econometrist, de juridische wereld is verre van de mijne

Graag gedaan, hoop dat het je helpt. De beste weg is nog altijd die van het goede gesprek, dus wat je nu doet is prima. Niet escaleren voordat het nodig is.

Enne... "slechts" econometrist... met je denkniveau en gevoel voor humor is niets mis, dat blijkt wel

[Lady1234]

Mooi, een econometrist. Maar juist dan zou u moeten weten dat waar twee vechten om een koe, je er een toe geeft. En wel aan de advocatuur.

Niemand is op het idee gekomen die “reparateur” op zijn vestje te spugen, dat de reparaties blijkbaar zo slecht uitgevoerd zijn?

Ik heb zelf een dakvenster gehad in mijn vorige woning. Na installatie hoefde er zeker 30 jaar niet naar omgekeken te worden. En bij verkoop, 7 jaar geleden, mankeerde er nog niets aan.