Nee hoor, grote verhuurders nemen geen hypotheek, die gebruiken eigen vermogen.HandigeHarrie schreef: ↑28 apr 2024 14:40Je vroeg wat ik bedoelde met "hypotheek" en daar heb ik op geantwoord.
En je ontloopt de kwestie dat verhuurders de aflossing als kosten rekenen.
Voor jouw voorbeeld van beleggingshypotheek wil ik best even de berekening uitvoeren.
Laten we de aanschaf nemen van een zeer goedkope flat van 3 ton.
Brengt de verhuurder in 75K eigen vermogen, 75K aan annuïteiten hypotheek en 150 K aan aflossingsvrije hypotheek.
Eigen vermogen is 2,5 rente gelijk aan een spaardeposito bij een Nederlandse bank.
225K hypotheken is tegen 5 procent geleend, een beleggingshypotheek is nu eenmaal duurder en er zit geen NHG op.
Rente aftrek bestaat niet, want de verhuurder gaat er niet zelf wonen.
EV rente is dan 1870 euro per jaar. Hypotheek is 11.250 aan rente per jaar.
Totale rente last is dan 13.210 euro per jaar.
Bij de rente last komen de kosten van onderhoud. Ik betaal voor buiten onderhoud, standleidingen, af en aanvoer kanalen, lift et cetera 200 euro per maand aan de VvE. Is 2400 euro per jaar.
Binnen onderhoud is keuken, badkamer, toilet, verwarmingsinstallatie (bv. VC), mechanische balans ventilatie met of zonder WTW. Laten we het goedkoop houden, keukentje voor 10K, badkamer voor 15K, toilet voor 3K, verwarming voor 2K en balans ventilatie voor 2K. Totaal 32K, schrijven we af in 20 jaar want we doen zuinig.
Dat is dan 1600 euro per jaar.
13.210 aan rente + 2400 euro niet binnen onderhoud en 1600 binnen onderhoud is 17.120 euro per jaar aan kosten.
Gedeeld door 12 is 1427 euro per maand aan kosten.
Maar wacht eens even, ik heb de WOZ eigenaar, opstal verzekering en de kosten van beheer / huur incasso plus afschrijven van huurverlies et cetera allemaal niet meegenomen. Maak er maar iets van 1600 euro per maand van.
Let op: ik heb de aflossing van de woning niet meegenomen in dit voorbeeld! De huurder betaald hier niets aan.
Dus de verhuurder moet 1600 euro per maand vragen om quitte te spelen.
En nu komt het, de gemene huisjesmelker die maar liefst 1600 euro huur vraagt voor die goedkope woning. We gaan de huur beperken door een punten systeem. De maximale huur wordt 1180 euro per maand. Dat zal hem leren!
En daar komt de aap uit de mouw. De verhuurder gaat verlies maken. Elke maand gaat hij nu honderden euro's toeleggen op de verhuurde woning. Dat is de realiteit.
