Bouwplannen vastgoedbeleggers

[HandigeHarrie]

Bij het verhuren van middenwoningen komen een aantal zaken kijken. Als eerste is er het benodigde kapitaal voor de woning. Simpel gezegd, als een woning 3,5 ton kost om te bouwen/kopen dan zijn de kapitaal kosten al snel iets van 12.000 euro per jaar.

Maar er komt meer kijken bij een woning. De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud, badkamer, keuken, verwarming, glas et cetera. Overal zit een afschrijving op en na 15 tot 20 jaar zal er vervangen moeten worden. Daarvoor moet een vastgoedbelegger elk jaar een deel van de huur voor apart zetten. Vereniging eigen Huis raadt eigenaren aan zeker 300 euro per maand te reserveren voor onderhoud. Dus 3600 euro per jaar.

Dan heb je nog zaken als WOZ eigenaar, opstal verzekering, kosten incasseren en verwerken huur, risico opslag wanbetalers et cetera. Kom je ook wel op zo'n 2600 euro per jaar.

Tel je dat allemaal bij elkaar op dan ga je richting de 19.000 euro per jaar. Maar aan middenhuur mag je nog geen 14.000 euro aan huur per jaar vragen.

Een vastgoedbelegger zal dus 5.000 euro verlies per jaar maken indien die een woning laat bouwen of aanschaft voor 3,5 ton.

Wil een vastgoed belegger quitte spelen dan mag de woning niet meer kosten dan 2,4 ton om te bouwen c.q. aan te schaffen. En dat gaat niet.

Gaat het nu over beleggen, of bouwen met geleend geld? U gaat ervan uit dat de bank 4% en u zelf ook nog eens x% moet overhouden ? Die "kapitaalkosten" hoeven niet aan een bank betaald te worden als het over beleggen gaat, dus dat kan je niet als kosten opvoeren. Rekent u de aflossingen van een lening dan soms ook als kosten, zoals (andere?) huisjesmelkers plegen te doen ?
Ik zie "opslag wanbetalers" staan, de huurders moeten dat dus ophoesten? Ik dacht dat de redenering was, dat beleggen een risico met zich meebrengt en dat daarom een rendement van 5 à 7 % op de investering, als uitgangspunt reeel geacht wordt.
En per woning 2600 euro per jaar voor administratie etc. (inclusief risico-opslag wanbetalers).......; bovendien 12.000 + 6.200 "in de richting van 19.000" noemen doet er nog een schepje bovenop.
ASR wil niet aangeven welk rendement zij als uitgangspunt hanteren, dat is uitermate zwak.
Achmea en Vesteda bouwen wel gewoon verder, mss eens uw licht daar opsteken ?

[Speedy123]

Gaat het nu over beleggen, of bouwen met geleend geld? U gaat ervan uit dat de bank 4% en u zelf ook nog eens x% moet overhouden ? Die "kapitaalkosten" hoeven niet aan een bank betaald te worden als het over beleggen gaat, dus dat kan je niet als kosten opvoeren. Rekent u de aflossingen van een lening dan soms ook als kosten, zoals (andere?) huisjesmelkers plegen te doen ?

Geld aantrekken kost geld. ASR leent geen eigen geld uit, geld wordt aangetrokken van derden. Daar moet een behoorlijke vergoeding over betaald worden immers investeerders willen een hogere vergoeding in het geval er risico's genomen worden t.o.v. de rente die een spaarbank geeft op een spaarrekening. Op dit moment geeft Centraal Beheer 3 procent rente wanneer je je geld vijf jaar vast zet. Iemand die geld in een beleggingsfonds steekt, verwacht een hoger rendement dan die risico vrije 3 procent. Ik ben zeer conservatief geweest door die rente op 3,4 procent te zetten.

Ik zie "opslag wanbetalers" staan, de huurders moeten dat dus ophoesten? Ik dacht dat de redenering was, dat beleggen een risico met zich meebrengt en dat daarom een rendement van 5 à 7 % op de investering, als uitgangspunt reeel geacht wordt.

Ik geef u de berekening hoe men de opslagen berekent. Wat de kosten van een investeringsmaatschappij zijn die huizen gaat verhuren. Die investeringsmaatschappij zal toch aangeslagen worden voor de WoZ eigenaren, die investeringsmaatschappij zal toch echt zelf maandelijks een opstal verzekering voor het huis moeten betalen en zal beheerskosten en een risico opslag hebben voor het verhuren van het huis.

Let wel, een wanbetaler zet je niet eventjes uit, dan moet er eerst drie maanden achterstallige huur zijn en daarna begint een heel juridisch traject. Als je huizen gaat verhuren, moet je daar rekening mee houden, niet al je huurders zullen altijd netjes betalen.

Wederom 2600 per jaar voor WoZ, opstalverzekering, beheer en wanbetaling risico is zeer conservatief geschat.

En per woning 2600 euro per jaar voor administratie etc. (inclusief risico-opslag wanbetalers).......; bovendien 12.000 + 6.200 "in de richting van 19.000" noemen doet er nog een schepje bovenop.
ASR wil niet aangeven welk rendement zij als uitgangspunt hanteren, dat is uitermate zwak.
Achmea en Vesteda bouwen wel gewoon verder, mss eens uw licht daar opsteken ?

Ik heb alles zeer conservatief geschat en kom dan uit op 18.200 euro aan kosten per jaar voor de investeringsmaatschappij. Dan ga je inderdaad richting de 19.000.

En let wel, in dit kosten voorbeeld maakt ASR nog geen winst. Ze spelen slechts quitte wanneer ze in dit conservatieve voorbeeld 5,4 procent rendement maken.

Vesteda bouwt nauwelijks voor de middenhuur. Kijkt u maar eens in hun aanbod: https://www.vesteda.com/nl/woning-zoeke ... iceTo=9999

[Speedy123]

Achmea en Vesteda bouwen wel gewoon verder, mss eens uw licht daar opsteken ?

Het ABP had eind 2023 een totaal van 475 miljard euro aan belegd vermogen. Onlangs gaven ze het volgende persbericht uit:

Ambtenarenfonds ABP wil de komende jaren € 420 miljoen investeren in de woningbouw. In totaal wil het 1.500 huurwoningen bouwen. Dat meldt het grootste pensioenfonds van het land.

Twee derde van die woningen die ABP wil bouwen, moet vallen onder het sociale huur- en het middensegment.

Het ABP gaat de komende jaren dus 1000 stuks sociale en/of midden huur woningen bouwen.

Het ABP wil dus minder dan 0,066 procent van haar vermogen beleggen in nieuwe woningen voor de sociale en/of midden huur woningen gaan steken.

Het gaat helemaal nergens over. En dan komt u dat Vesteda (ABP) het wel kan daar waar ASR een pas op de plaats maakt. Kom op zeg, wel graag iets verder kijken dan de neus lang is.

[witte angora]

Het rendement van een woning bestaat natuurlijk niet alleen uit de huur minus kosten. Als de waarde per jaar gemiddeld zo'n 3 à 4% stijgt heb je natuurlijk een zeer aantrekkelijk rendement. En die stijging zet voorlopig heus wel door, gezien de krapte op de markt.

[Speedy123]

Het rendement van een woning bestaat natuurlijk niet alleen uit de huur minus kosten. Als de waarde per jaar gemiddeld zo'n 3 à 4% stijgt heb je natuurlijk een zeer aantrekkelijk rendement. En die stijging zet voorlopig heus wel door, gezien de krapte op de markt.

Daar kan je als belegger niet zomaar op rekenen. Woningen kunnen ook in waarde dalen. Als je in 2008 dik in vastgoed was gestapt en je moest vijf jaar later executeren, dan had je een heel dik verlies. Dus moet je een flinke marge nemen voor het risico.

Linksom of rechts, woningen zijn tegenwoordig zo duur om te bouwen, dat gaat niet voor een sociale of midden huur. Dan moet er dik geld bij. Dus stappen particulieren en beleggingsfondsen uit deze markt.

Ik gaf het voorbeeld een paar maanden geleden al van de Entree in Zoetermeer al. De gemeente staat te springen om investeerders die de bouw willen betalen. Niemand meldt zich aan. Met het geld dat wel beschikbaar is, kan men geen enkele bouwer bereidt vinden om de woningen te bouwen. Dat zegt meer dan genoeg.

[witte angora]

Het rendement van een woning bestaat natuurlijk niet alleen uit de huur minus kosten. Als de waarde per jaar gemiddeld zo'n 3 à 4% stijgt heb je natuurlijk een zeer aantrekkelijk rendement. En die stijging zet voorlopig heus wel door, gezien de krapte op de markt.

Daar kan je als belegger niet zomaar op rekenen. Woningen kunnen ook in waarde dalen. Als je in 2008 dik in vastgoed was gestapt en je moest vijf jaar later executeren, dan had je een heel dik verlies. Dus moet je een flinke marge nemen voor het risico.

Heb je ook het percentage van het vermogen gezien dat ABP in wil zetten? Een alleszins aanvaardbaar risico, lijkt me.

[Speedy123]

]Heb je ook het percentage van het vermogen gezien dat ABP in wil zetten? Een alleszins aanvaardbaar risico, lijkt me.

Zeker maar dat percentage zie ik als propaganda. Kijk ons eens investeren in sociale en midden huur terwijl ze de komende jaren krap aan 1000 huizen gaan neerzetten.

Ik kan dat niet zien als kijk eens het ABP (Vesteda) kan het wel daar waar ASR afhaakt.

Sociale huurwoningen en midden huurwoningen zijn niet geschikt voor beleggers omdat de maximale huur simpelweg te laag is. De regulering is fijn voor de bestaande huurders maar slecht nieuws voor woningzoekende in dat segment.

[Ron5300]

Sociale woningen zijn er wel voldoende maar als het inkomen er te hoog is vallen mensen tussen de wal en het schip dat geldt voor zowel starters op de woningmarkt maar ook voor scheef huurders die geen kant op kunnen.
De scheef huurder blijft zitten waar die zit en houdt daarmee een sociale huurwoning bezet want kopen is geen optie en huren in de vrije sector kost goud geld zonder er iets voor terug te krijgen.
Vastgoedbeleggers verhuren woningen om er winst uit te genereren en nu dat aan banden is gelegd wegen de kosten niet meer tegen de baten op en komen als de huurder de woning niet wil of kan kopen op de verkoopmarkt terecht en hopelijk tegen een reële prijs waardoor het voor starters en scheefwoners makkelijker wordt om een woning te kopen.
De huidige regering kan er een rol in spelen door een hypotheek voor starters en scheefwoners aantrekkelijker te maken en nu schop ik tegen zere benen aan de subsidie op de aanleg van zonnepanelen en woningisolatie af te schaffen.

[Speedy123]

Sociale woningen zijn er wel voldoende maar als het inkomen er te hoog is vallen mensen tussen de wal en het schip dat geldt voor zowel starters op de woningmarkt maar ook voor scheef huurders die geen kant op kunnen.

Er zijn op dit moment volgens de Nederlandse overheid 317.000 woningen tekort. Om dit tekort in te lopen en om de aanwas van de bevolking te kunnen huisvesten moeten er in de periode tot en met 2030 meer dan 900.000 nieuwe woningen gerealiseerd worden.

Hiervoor is een bedrag nodig van 300 miljard euro dat opgebracht moet worden door woningbouw verenigingen, beleggers en particulieren. Dat geld is er niet.

De te korten lopen daarom nog altijd op, ze lopen niet terug. De woningnood wordt alleen maar groter.

Vastgoedbeleggers verhuren woningen om er winst uit te genereren en nu dat aan banden is gelegd wegen de kosten niet meer tegen de baten op en komen als de huurder de woning niet wil of kan kopen op de verkoopmarkt terecht en hopelijk tegen een reële prijs waardoor het voor starters en scheefwoners makkelijker wordt om een woning te kopen.

Het klopt dat de verkoop van huurwoningen het aanbod op de koop markt tijdelijk vergroot. Echter het aantal woningen beschikbaar voor verhuur daalt evenredig.

De huidige regering kan er een rol in spelen door een hypotheek voor starters en scheefwoners aantrekkelijker te maken en nu schop ik tegen zere benen aan de subsidie op de aanleg van zonnepanelen en woningisolatie af te schaffen.

Starters hoeven al geen overdrachtsbelasting te betalen, zijn ze van vrij gesteld om ze te helpen. Maar hoe kan de overheid een hypotheek voor starters en scheefwoners aantrekkelijker maken?

[16again]

De huidige regering kan er een rol in spelen door een hypotheek voor starters en scheefwoners aantrekkelijker te maken en nu schop ik tegen zere benen aan de subsidie op de aanleg van zonnepanelen en woningisolatie af te schaffen.

Met dat soort maatregelen los je niets op. Het levert immers geen extra aanbod van huizen op.
Het verschaft enkel ammunitie, om nog hoger tegen elkaar op te bieden, wat enkel de prijzen verder opstuwt.
Wat al gebeurde bij het verlagen van de overdrachtsbelasting en de jubelton

[BL2]

......Dan kan men de overgebleven capaciteit mooi aanwenden om sociale woningbouw neer te zetten want die hebben we echt keihard nodig......

In 2023 werden er op een gemiddelde dag ongeveer 451 kinderen geboren, en overleden 464 mensen. Verder vestigden zich gemiddeld 920 immigranten per dag in Nederland, terwijl er 543 emigranten vertrokken. De bevolking van Nederland groeide met gemiddeld 361 personen per dag.

[HandigeHarrie]

In woningen wordt niet geinvesteerd voor 5 jaar, maar veel langer. Alleen al door inflatie neemt bij verkoop de winst (waarover geen belasting wordt geheven) op die woningen toe.
Woningen exploiteren met geleend geld is iets heel anders dan geld dar je hebt in woningen investeren (dat scheelt al 3,4% dat door huurders moet worden opgehoest).
Als vastgoedboys het rendement te gering vinden dan stoppen ze er maar mee, dan kunnen ze iets nuttigs gaan doen.
De grond is veel te duur door speculatie, als er grondbelasting wordt geheven over deze winst dan kan de overheid met dat geld betaalbare woningen laten bouwen door de woningbouwvereniging.

[Speedy123]

In woningen wordt niet geinvesteerd voor 5 jaar, maar veel langer. Alleen al door inflatie neemt bij verkoop de winst (waarover geen belasting wordt geheven) op die woningen toe.

Door inflatie neemt de waarde van de woning toe? Wat is dat nu weer voor gekkigheid zeg. Inflatie is geldontwaarding, geld wordt minder waard. Op geen enkele wijze draagt inflatie bij tot een toename van de winst.

Over de toegenomen waarde bij verkoop wordt wel degelijk belasting geheven. Alleen wordt die belasting door de koper betaald, de welbekende overdrachtsbelasting.

Woningen exploiteren met geleend geld is iets heel anders dan geld dar je hebt in woningen investeren (dat scheelt al 3,4% dat door huurders moet worden opgehoest).

Wederom de grootste onzin. Een huurwoning moet gefinancierd worden, iemand moet de rekening betalen. Geld stoppen in een woning is investeren. De belegger kan net zo goed zijn geld in een vijf jaar deposito stoppen. Krijg je (als particulier) risicovrij 3 procent rente uitbetaald elk jaar.

Als vastgoedboys het rendement te gering vinden dan stoppen ze er maar mee, dan kunnen ze iets nuttigs gaan doen.

Cowboys nog wel . 95 procent van de vastgoed beleggers zijn beleggingsfondsen of pensioenfondsen. Beleggers of leden van het pensioenfonds leggen het geld in, het vastgoed fonds investeert in huizen en betaal de belegger een hoger rendement uit dan de belegger zou krijgen op een spaarrekening.

De grond is veel te duur door speculatie, als er grondbelasting wordt geheven over deze winst dan kan de overheid met dat geld betaalbare woningen laten bouwen door de woningbouwvereniging.

U laat de kosten van het bouwrijp maken van de grond volledig buiten beschouwing. De grond wordt meestal verkocht door de lokale overheid want voordat er bouwrijpe kavels van gemaakt zijn, moet er echt heel veel gebeuren. Zonder de medewerking en investeringen van de gemeente en de provincie kan je dat vergeten, die zijn onmisbaar in dat proces.

Speculeren met grond is extreem risico vol en wordt particulieren dan ook afgeraden om daar in te investeren. Zie RTL nieuws:
https://www.rtl.nl/nieuws/onderzoek/art ... laren-gaan

[16again]

Over de toegenomen waarde bij verkoop wordt wel degelijk belasting geheven. Alleen wordt die belasting door de koper betaald, de welbekende overdrachtsbelasting.

Dat is geen belasting op de winst maar op de overdacht. Die belasting betaal je ook als het huis niet in prijs gestegen is.

U laat de kosten van het bouwrijp maken van de grond volledig buiten beschouwing. De grond wordt meestal verkocht door de lokale overheid want voordat er bouwrijpe kavels van gemaakt zijn, moet er echt heel veel gebeuren. Zonder de medewerking en investeringen van de gemeente en de provincie kan je dat vergeten, die zijn onmisbaar in dat proces.

Een eigenaar van landbouwgrond (lees speculant) maakt al een forse winst bij verkoop, zodra het bestemmingsplan is gewijzigd.
En dat staat los van de kosten die de gemeente daarna maakt, waardoor de grond nog duurder wordt

[Speedy123]

Dat is geen belasting op de winst maar op de overdacht. Die belasting betaal je ook als het huis niet in prijs gestegen is.

De hele koopsom wordt belast dus inclusief de waardestijging.

Een eigenaar van landbouwgrond (lees speculant) maakt al een forse winst bij verkoop, zodra het bestemmingsplan is gewijzigd.
En dat staat los van de kosten die de gemeente daarna maakt, waardoor de grond nog duurder wordt

Termen als fors zeggen weinig tot niks. Een eigenaar is iets anders dan een speculant, wellicht zijn al vijf generaties uit dezelfde familie boeren die het land bezitten en bewerken.

Als de boer niet van zijn land af wil, dan zal hij overgehaald moeten worden met een premie. Zo maar iemands bezit afpakken kan niet. Wil de boer teveel, dan kan men overgaan tot onteigening. Maar zoveel is die premie nou ook weer niet.

[Speedy123]

Een vierkante meter landbouw grond kost zo tegen de acht euro gemiddeld. Een vierkante meter bouwrijpe kavel kost tussen de 138 (Groningen) en de 466 euro (noord Holland).

Laten we een voorbeeld nemen, een sociale woning van 50 vierkante meter omtrek op een kavel van 100 vierkante meter. Dan is de meerprijs van de bouwrijpe kavel t.o.v. de landbouw grond tussen de 130 en 458 euro de vierkante meter.

Dat is dan tussen13.000 tot 45.800 euro per kavel waarvan de kosten van het bouwrijp maken (drainage, egaliseren, afvoeren vervuiling en obstakels, aanleg wegen, fietspaden, lantarenpalen, verkeerslichten, scholen e.d., stoep, groenvoorzieningen, speelplaatsen, parkeerplaatsen, aansluiting riool, aansluiting nuts voorzieningen et cetera allemaal betaald moeten worden.

Hoeveel winst blijft er dan over op die grond na aftrek van alle kosten?

[16again]

Dat is geen belasting op de winst maar op de overdacht. Die belasting betaal je ook als het huis niet in prijs gestegen is.

De hele koopsom wordt belast dus inclusief de waardestijging.

Klopt.
Maar als je huis in 10 jaar in waarde verdubbelt, is dat 1 keer 2%.
Zet dat geld eens op je spaarrekening, en kijk wat je dan in 10 jaar kwijt bent aan vermogensrendementheffing.
Dit rechtvaardigt mi de uitspraak dat waardestijging van je huis onbelast is.

Een eigenaar van landbouwgrond (lees speculant) maakt al een forse winst bij verkoop, zodra het bestemmingsplan is gewijzigd.
En dat staat los van de kosten die de gemeente daarna maakt, waardoor de grond nog duurder wordt

Termen als fors zeggen weinig tot niks. Een eigenaar is iets anders dan een speculant, wellicht zijn al vijf generaties uit dezelfde familie boeren die het land bezitten en bewerken.

Als de boer niet van zijn land af wil, dan zal hij overgehaald moeten worden met een premie. Zo maar iemands bezit afpakken kan niet. Wil de boer teveel, dan kan men overgaan tot onteigening. Maar zoveel is die premie nou ook weer niet.

Vaak hebben speculanten de boer al lang uit uitgekocht, en verpanden ze het terrein aan de boer terug in afwachting van een wijziging van het bestemmingsplan.

Geen idee wat je met al die getallen probeert aan te tonen (bericht 24 aug 2024 17:00).
Klip en klaar dat grondprijs al flink stijgt, zodra enkel het bestemmingsplan wijzigt:
https://www.nu.nl/politiek/6306122/kame ... ekken.html

[Speedy123]

Klopt.
Maar als je huis in 10 jaar in waarde verdubbelt, is dat 1 keer 2%.
Zet dat geld eens op je spaarrekening, en kijk wat je dan in 10 jaar kwijt bent aan vermogensrendementheffing.
Dit rechtvaardigt mi de uitspraak dat waardestijging van je huis onbelast is.

Ja en als de huizenprijs gedaald is en je huis staat onder water, dan moet er nog steeds 2 procent betaald worden.

Heel leuk om nu op de hoogtepunt van de markt uitspraken te doen maar tien jaar geleden was het hele andere koek. Hoeveel mensen die toen gedwongen moesten verkopen zijn er niet met enorme rest schulden blijven zitten?

Daar hebben spaarders geen last van. Die lopen geen risico dat ze hun geld kwijt raken.

Een eigenaar van landbouwgrond (lees speculant) maakt al een forse winst bij verkoop, zodra het bestemmingsplan is gewijzigd.
En dat staat los van de kosten die de gemeente daarna maakt, waardoor de grond nog duurder wordt

Vaak hebben speculanten de boer al lang uit uitgekocht, en verpanden ze het terrein aan de boer terug in afwachting van een wijziging van het bestemmingsplan.

Dat lig er maar aan of de bouwplannen doorgaan. De grondeigenaren van de Entree in Zoetermeer zitten met de handen in het haar, het project is met jaren uitgesteld. En al die tijd moeten ze gewoon rente op hun financiering betalen. Het is gewoon gokken en dan kan je er ook flink naast zitten.

En gemeente Lansingerland verloor in 2013 maar liefst meer dan een kwart miljard euro op de reeds vroegtijdig aangekochte grond (wilde ze de speculanten mee buitenspel zetten).

https://www.gemeente.nu/bedrijfsvoering ... -op-grond/

Geen idee wat je met al die getallen probeert aan te tonen (bericht 24 aug 2024 17:00).

Heel simpel, als kosten van bouwrijpe kavel kosten voor een sociale woning tussen de 13.000 en 48.5000 euro zijn en je ziet wat er voor dat geld allemaal gedaan en gerealiseerd moet worden, dan is de winst die op dat kavel gemaakt wordt zeer beperkt. Je hebt het dan wellicht over duizenden euro's maar op de totaal prijs van de woning is het echt minimaal.

[witte angora]

Het scheelt natuurlijk dat er tegenwoordig geen gasleiding meer aangelegd moet worden. Blijft over: water, riool en elektra. De kabel is voor KPN en Ziggo.

[Speedy123]

Het scheelt natuurlijk dat er tegenwoordig geen gasleiding meer aangelegd moet worden. Blijft over: water, riool en elektra. De kabel is voor KPN en Ziggo.

Zeker maar je wil toch ook wel graag een weg naar je nieuwe huis. En die weg moet niet gaan verzakken, dus een fundering onder die weg zou ook wel fijn zijn. En lantaarn palen voor als het donker is. Graag ook stoplichten op de kruispunten en belijning. En wat parkeergelegenheid voor bezoek of de eigen auto. Separate, gescheiden fietspaden is ook erg fijn. Plus wandelpaden voor de voetgangers. Parkje met bankjes om even uit te puffen tijdens de wandeling en een school voor de kindertjes. Bibliotheek is ook fijn in de wijk. En graag ook OV, dus busbanen met bushokjes, of een randstad rail of tram.

Goede afvoer van oppervlakte water is met al die klimaat verandering ook zeker aan te bevelen, dus sloten en vaarten aangesloten op de ringvaart met wat flinke pompen staat ook op het wensen lijstje.

Al met al moeten er behoorlijk wat voorzieningen aangelegd worden in een nieuwe wijk. En al die voorzieningen staan ook op de pas verworven grond. En de gemeente slaat dat allemaal om naar de kavelprijs, zo verdiend ze het geld weer terug. De huizenkopers betalen uiteindelijk de voorzieningen zelf.

Allemaal kosten die vanuit de verkoop van de kavels betaald worden.

De route van weide grond in de middle of nowhere naar een bouwkavel in een nieuwbouwwijk is een behoorlijk lang en duur traject.