Kopers gezocht van MVE-A woning van Woonstad (WBR)

[jonis]

Probleem van bijna 2 ton? Waar heeft u het over? Er is helemaal geen probleem van bijna 2 ton.

Jouw mening; daar denkt OP wel anders over.
De aanhalingstekens zeggen ook genoeg om de mening daarover erbuiten te laten.

Rekenen is een kunst zal ik maar denken. OP is van mening dat zijn woning 550K waard is. Denk niet dat de woning recentelijk getaxeerd is, maar laten we even meedenken met OP en de woning op een waarde van 550K zetten.

De prijs van de woning bij aanschaf was 162K. Als OP de woning nu terug verkoopt aan Woonstad dan krijgt OP zijn 162K terug. Blijft er een overwaarde over van 388K. Dat wordt 50/50 verdeelt. OP krijgt dus 194K aan overwaarde erbij.

162K + 194K = 356K wat OP nu ontvangt met de 50/50 verdeling van de overwaarde.

Er kan geen probleem van 2 ton zijn want dan zou OP in het geheel geen geld met Woonstad willen delen en ook nog eens zomaar geld toe willen hebben van Woonstad.

Zonde van je reaktie: ik ga het je niet uitleggen.
Lees reaktie moneyman 15:09 maar......

[Speedy123]

Huh? TS zal gewoon die € 194.000 (= twee ton) die nu naar Woonstad gaat erbij willen. Dat is het "probleem" immers?

Nee hoor, OP kwam met de eis:

En volgens woonstad is er geen onder- en bovengrens gesteld aan de waarde verandering die gedeeld dient te worden. Huis gekocht voor €180.000 en zal nooit minder waard worden dan €100.000.
Dus dan de 50/50 verdeling bij verlies….. €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!
En dit dan ook als maximum als het huis meer waard is.
€180.000 tot 50/50 verdelen tot waarde €260.000…. dus ook €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!

Dus OP wil de korting terug betalen en dan maximaal 40.000 aan overwaarde aan Woonstad geven.

Nu zou OP 356K ontvangen. Als zijn eis ingewilligd zou worden dan zou OP 492K ontvangen.

Het verschil is 136K.

Verder laat OP de onder-erfpacht constructie geheel buiten beschouwing. OP bezit de grond niet en het is maar de vraag of de onder-erfpacht (bij MVE blijft Woonstad de erfpachter) afgekocht is en zo ja, tot wanneer. Tot 2022 was de erfpacht in Rotterdam tijdelijk, er zit een datum op en dan moet die vernieuwd worden. Woonstad heeft in 2022 voor honderden miljoenen euro's de erfpacht afgekocht van de gemeente en daarmee eeuwig durend gemaakt of zelfs eigen grond gemaakt.

Maar goed, dat maakt het allemaal wat complexer. Vandaar ik al stelde, ik denk niet dat OP het huis heeft laten taxeren want dan zou de erfpacht situatie aan bod komen.

Ter verduidelijking een woning van Woonstad uit MVE die men door wilde verkopen in 2021:

Met betrekking tot onderhavig recht van erfpacht geldt het volgende:
MVE-BEPALINGEN VAN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM ZIJN VAN TOEPASSING
- Stichting Woonbron is eigenaar van het appartementsrecht
- De Ondererfpacht wordt verleend onder de hierna bedoelde Algemene Bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-Woningen
- op het erfpachtrecht zijn van toepassing verklaard de ''Algemene Bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-Woningen'', opgenomen in een akte op drie september tweeduizend één verleden voor mr. J.G. Millenaar, destijds notaris te Rotterdam, waarvan een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers Rotterdam, in register Hypotheken 4, op zes september tweeduizend één in deel 21.477 nummer 20
- er is een ZELFBEWONINGSPLICHT/VERBOD TOT VERHUUR;
- beperking in de bevoegdheid het registergoed te vervreemden en te bezwaren (BEPERKING LEVERING/BEZWARING);
- de plicht het registergoed onder omstandigheden aan Woonstad Rotterdam te koop aan te bieden (AANBIEDINGSPLICHT)
De voorwaarden, alsmede overige gegevens met betrekking tot de erfpacht zullen -voor
zover deze kunnen worden achterhaald - eveneens worden gepubliceerd;
Eventuele achterstallige erfpachtcanon komt voor rekening van koper.

Het recht van ondererfpacht is tijdelijk en loopt tot en met 31 december 2093.
De erfpachtcanon is afgekocht tot 31 december 2044.
Eventuele achterstallige erfpachtcanon komt voor rekening van koper.

[Moneyman]

Huh? TS zal gewoon die € 194.000 (= twee ton) die nu naar Woonstad gaat erbij willen. Dat is het "probleem" immers?

Nee hoor, OP kwam met de eis:

En volgens woonstad is er geen onder- en bovengrens gesteld aan de waarde verandering die gedeeld dient te worden. Huis gekocht voor €180.000 en zal nooit minder waard worden dan €100.000.
Dus dan de 50/50 verdeling bij verlies….. €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!
En dit dan ook als maximum als het huis meer waard is.
€180.000 tot 50/50 verdelen tot waarde €260.000…. dus ook €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!

Dus OP wil de korting terug betalen en dan maximaal 40.000 aan overwaarde aan Woonstad geven.

Nu zou OP 356K ontvangen. Als zijn eis ingewilligd zou worden dan zou OP 492K ontvangen.

Het verschil is 136K.

't Is natuurlijk maar net waar je naar kijkt. Want TS zegt ook het onderstaande, als het gaat over wat hij erbij inschiet. En dat gaat het (als we uitgaan van die € 550.000) wel degelijk over die twee ton.

Helaas moet ik het terugverkopen aan Woonstad voor waarschijnlijk een minder hoog bedrag.
Stel Woonstad biedt €500.000.
Moet ik het bedrag tussen €162.000 en €500.000 met 50/50 delen met hen.
Dus die 10% korting destijds van €18.000 gaat mij nu €169.000 kosten.

[Speedy123]

't Is natuurlijk maar net waar je naar kijkt. Want TS zegt ook het onderstaande, als het gaat over wat hij erbij inschiet. En dat gaat het (als we uitgaan van die € 550.000) wel degelijk over die twee ton.

Helaas moet ik het terugverkopen aan Woonstad voor waarschijnlijk een minder hoog bedrag.
Stel Woonstad biedt €500.000.
Moet ik het bedrag tussen €162.000 en €500.000 met 50/50 delen met hen.
Dus die 10% korting destijds van €18.000 gaat mij nu €169.000 kosten.

Als we uitgaan van tegen de twee ton, dan is Woonstad in het geheel geen deler meer in de opbrengst. In feite is OP dan gewoon volledig eigenaar van de woning.

Het alleenrecht om de woning te mogen kopen tegen taxatie waarde is dan gratis verkregen.

De gekregen 10 procent korting steekt OP dan gewoon in eigen zak zonder tegenprestatie.

De terugkoop garantie op elk gewenst tijdstip is dan ook zonder tegenprestatie verkregen.

De woning is een MVE woning, geen gewone woning. De Woonstad was en is ook verantwoordelijk voor het groot onderhoud en is risico drager indien er met de constructie problemen optreden, zoals verzakking door matige fundering.

Een MVE woning is ook onder-erfpachter, de erfpacht blijft bij de woningbouw liggen. Het is Woonstad die in 2022 de erfpacht eeuwig heeft afgekocht dan wel de grond heeft aangekocht. Gaat OP er dan vanuit dat Woonstad de afgekochte erfrechten gratis overdraagt of in het geval van eigen grond, gratis de grond op naam van OP zet?

Het is uiteraard te begrijpen dat OP dat liever allemaal niet hoort en de woning als zijnde een normale eigen woning beschouwd maar zo zit het niet in elkaar.

Wil OP de woning transformeren naar een woning volledig in eigen bezit, dan zullen al die zaken toch echt geregeld moeten worden. En daar horen dan toch echt passende vergoedingen bij.

Dus zelfs in dat scenario praat je niet over twee ton aan verlies voor OP. Ook dan zal het bedrag veel lager liggen.

[Moneyman]

Het gaat niet om de vraag of die twee ton terecht, is, maar om de vraag of die "twee ton" waar Jonis het over had, terecht is. En dat is duidelijk wel het geval. Zinloze discussie overigens, natuurlijk

[Speedy123]

Het gaat niet om de vraag of die twee ton terecht, is, maar om de vraag of die "twee ton" waar Jonis het over had, terecht is. En dat is duidelijk wel het geval. Zinloze discussie overigens, natuurlijk

Niet helemaal zinloos. Wellicht gaat OP nu eens nadenken in in zijn papieren kijken hoe het nu eigenlijk zit met de hele onder erfpacht constructie. Want een koopwoning zonder grond is natuurlijk veel minder waard. Wellicht is die 550K voor een voormalige, oude sociale huurwoning zonder grond een beetje aan de hoge kant geschat.

[Har45]

Deze mensen waren het ook niet eens met de verdeling van winsten bij een verkoop.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/detai ... inst&idx=3

[NeoDutchio]

Of het nu 2 ton is, of 1 ton, 1,5 of 5 ton, het gaat er, voor zover ik TS kan volgen, of dit tot in lengte van dagen tot elke prijs gedaan mag worden. En ook, zoals ik het zie, dat Woonstad niet met teveel geld gaat lopen. Zoals het ook in bovenstaande uitspraak staat, uitgaan van de taxatiewaarde.
Als voorbeeld: een dakkapel kost €10.000 en geeft €5.000 waardevermeerdering in het huis. Dan zou, volgens de gegevens die nu bekend zijn, Woonstad €2.500 extra ontvangen.
Daar zit een kans in om bij een advocaat neer te leggen, waarom word er niet uitgegaan van een taxatiewaarde gelijkwaardig aan de aankoop. Oftewel, zijn er kunststof kozijnen, dakkapel of uitbouw geplaatst, dan uitgaan van de oorspronkelijke situatie met houten kozijnen en zonder dakkapel of uitbouw.

[16again]

Deze mensen waren het ook niet eens met de verdeling van winsten bij een verkoop.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/detai ... inst&idx=3

Dat gaat enkel over de korting bij aanschaf. En dan vooral hoe die mee telt bij verkoop achteraf.

[angel1978]

Of het nu 2 ton is, of 1 ton, 1,5 of 5 ton, het gaat er, voor zover ik TS kan volgen, of dit tot in lengte van dagen tot elke prijs gedaan mag worden. En ook, zoals ik het zie, dat Woonstad niet met teveel geld gaat lopen. Zoals het ook in bovenstaande uitspraak staat, uitgaan van de taxatiewaarde.
Als voorbeeld: een dakkapel kost €10.000 en geeft €5.000 waardevermeerdering in het huis. Dan zou, volgens de gegevens die nu bekend zijn, Woonstad €2.500 extra ontvangen.
Daar zit een kans in om bij een advocaat neer te leggen, waarom word er niet uitgegaan van een taxatiewaarde gelijkwaardig aan de aankoop. Oftewel, zijn er kunststof kozijnen, dakkapel of uitbouw geplaatst, dan uitgaan van de oorspronkelijke situatie met houten kozijnen en zonder dakkapel of uitbouw.

Bij alle regelingen die ik gezien heb en ook diegene waaraan ikzelf heb deelgenomen zijn structurele verbeteringen met waarde-vermeerdering aangebracht door de eigenaar volledig voor de aanbrenger em vallen dus buiten de regeling. Fit wordt in de taxatie meegenomen en van de waarde afgehaald voordat de verdeling plaatsvindt. Wel moet deze waarde worden aangetoond ( getaxeerd en middels bonnetjes, facturen e.d ).

Kan me niet voorstellen dat dat hier niet het geval is.. onderhoud, tuin e.d horen hier niet bij, maar een aanbouw of dakkapel wel degelijk.

[Speedy123]

Of het nu 2 ton is, of 1 ton, 1,5 of 5 ton, het gaat er, voor zover ik TS kan volgen, of dit tot in lengte van dagen tot elke prijs gedaan mag worden. En ook, zoals ik het zie, dat Woonstad niet met teveel geld gaat lopen.

En daarmee komt u tot de kern van de zaak. Is het redelijk en billijk dat Woonstad tot in de lengte der dagen voor 50 procent mee blijft profiteren van de waardestijging van de woning ook als de waarde tot astronomische hoogte stijgt zoals afgelopen jaren het geval is geweest.

Dan komt u al snel uit op welke tegenprestaties levert Woonstad voor dit recht?

Want Woonstad zal altijd stellen, we hebben MVE woningen waarop de dik geld hebben moeten toeleggen en die worden uiteindelijk weer gecompenseerd met de MVE woningen waaraan we geld verdienen.

Dan kom je uit op zaken als de garantie op groot onderhoud, de garantie op de constructie. Hoeveel kosten heeft Woonstad aan de MVE woningen in verzakkingsgebieden zoals in Rotterdam Noord, West en Zuid. Hoeveel geld gaat het Woonstad kosten om de funderingen van de woningen in bijvoorbeeld Bloemhof Zuid te herstellen?

En je komt met zaken als kosten van erfpacht regelingen. Welke kosten heeft Woonstad in 2022 nog gemaakt om de erfpacht van deze woning te regelen?

En natuurlijk de tien procent korting. Woonstad heeft tien procent van de aanschaf betaald als zijnde een korting. Is het dan onredelijk dat Woonstad voor de kortingsdeel gewoon de hele waardevermeerdering krijgt? Immers, had Woonstad dat geld in de aanschaf of bouw van een andere woning gestopt, dan zou woonstad ook gewoon 100 procent van die waardevermeerdering gekregen hebben.

Als je dan alles optelt, is 50 procent van die (fictieve) bijna 4 ton overwaarde dan redelijk of is het te hoog en zou een vermindering van het Woonstad gedeelte op zijn plaats zijn?

Het moge duidelijk zijn dat alles is voor Bassie, dus de twee ton, een zeer lastige klus bij de rechter gaat worden.

[Cro]

Of het nu 2 ton is, of 1 ton, 1,5 of 5 ton, het gaat er, voor zover ik TS kan volgen, of dit tot in lengte van dagen tot elke prijs gedaan mag worden. En ook, zoals ik het zie, dat Woonstad niet met teveel geld gaat lopen. Zoals het ook in bovenstaande uitspraak staat, uitgaan van de taxatiewaarde.
Als voorbeeld: een dakkapel kost €10.000 en geeft €5.000 waardevermeerdering in het huis. Dan zou, volgens de gegevens die nu bekend zijn, Woonstad €2.500 extra ontvangen.
Daar zit een kans in om bij een advocaat neer te leggen, waarom word er niet uitgegaan van een taxatiewaarde gelijkwaardig aan de aankoop. Oftewel, zijn er kunststof kozijnen, dakkapel of uitbouw geplaatst, dan uitgaan van de oorspronkelijke situatie met houten kozijnen en zonder dakkapel of uitbouw.

Bij alle regelingen die ik gezien heb en ook diegene waaraan ikzelf heb deelgenomen zijn structurele verbeteringen met waarde-vermeerdering aangebracht door de eigenaar volledig voor de aanbrenger em vallen dus buiten de regeling. Fit wordt in de taxatie meegenomen en van de waarde afgehaald voordat de verdeling plaatsvindt. Wel moet deze waarde worden aangetoond ( getaxeerd en middels bonnetjes, facturen e.d ).

Kan me niet voorstellen dat dat hier niet het geval is.. onderhoud, tuin e.d horen hier niet bij, maar een aanbouw of dakkapel wel degelijk.

Voor zover ik kan zien zijn dit de voorwaarden voor MVE-A bij woonstad voor het bepalen van de terugkoop prijs, waarin wel dikgedrukte staat:

Vaststelling MVE-prijs
c. Is de Taxatieprijs bij levering (aan Erfpachter of
een derde) door Ondererfpachter:
• hoger dan de Aankoopprijs van
Ondererfpachter, dan komt aan
Ondererfpachter toe het bedrag van de
Aankoopprijs, vermeerderd met een in de
akte van vestiging van de Ondererfpacht
bepaald percentage van het verschil tussen de
Aankoopprijs en de Taxatieprijs
• lager dan de Aankooprijs van Ondererfpachter,
dan komt aan Ondererfpachter toe het bedrag
van de Aankoopprijs, verminderd met een in
de akte van vestiging van de Ondererfpacht
bepaald percentage van het verschil tussen de
Aankoopprijs en de Taxatieprijs;
• gelijk aan de Aankoopprijs van
Ondererfpachter, dan komt aan
Ondererfpachter toe een bedrag gelijk aan de
Aankoopprijs Overige bepalingen
d. De door partijen met de MVEprijsvorming en risicoparticipatie beoogde
marktwaardevergelijking impliceert dat louter de
vrije verkoopwaarde/marktwaarde uitgangspunt
voor de vorming van de Aankoopprijs en de
Taxatieprijs was en zal zijn; aldus worden niet
in de berekening opgenomen rekeneenheden
als geldontwaarding en afschrijving en evenmin
de kostende prijs van de na de verkrijging door
Ondererfpachter aangebrachte voorzieningen en
verbeteringen.
• De voormelde huurderskorting, indien
verleend aan Ondererfpachter, wordt
niet toegepast op de door de betreffende
Ondererfpachter te ontvangen Verkoopprijs.
• Verkeert de Woning op het tijdstip van de
taxatie door, aan Ondererfpachter toe te
rekenen, doen of nalaten van Ondererfpachter
of zijn huisgenoten, niet in de staat
omschreven in Artikel 12 lid 1 sub b van
Hoofdstuk I (Aflevering bij het einde van de
Ondererfpacht) dan zal het bedrag dat nodig
is om de Woning in bedoelde staat terug te
brengen aan Ondererfpachter in rekening
worden gebracht bij gelegenheid van de
levering door Ondererfpachter casu quo in
mindering worden gebracht op de hiervoor
onder alinea c bedoelde MVE-prijs. De
vaststelling van voormeld benodigde bedrag
vindt plaats door de in artikel 4 alinea b
(Taxatie) bedoelde taxateur. Onverminderd
het in de vorige alinea bepaalde komen alle
kosten van achterstallig onderhoud aan de
Woning ten laste van Ondererfpachter en
worden in mindering gebracht op hetgeen
Ondererfpachter uiteindelijk toekomt.
• De (waarde van de) afkoopsom van de
erfpachtcanon voor de op de taxatiedatum
nog niet verstreken, overeengekomen
afkoopperiode wordt, door de taxateur,
begrepen in de vast te stellen Aankoop- of
Taxatieprijs.
• De door Ondererfpachter gedragen
kosten van de verkrijging, de terzake van
die verkrijging verschuldigde belastingen
of heffingen alsook andere kosten van de
verwerving tellen niet mee bij de door
Ondererfpachter betaalde Aankoopprijs.
• De invloed van de onderhavige MVEbepalingen op de marktwaarde van het
Registergoed zal voor de vaststelling van de
prijs buiten beschouwing worden gelaten.

Kan niet direct linken naar de PDF en toevoegen als bijlage lukt ook niet, maar het is voor mij de eerste hit wanneerd je zoekt op "mve-a voorwaarden woonstad"

[Cro]

Daarbij natuurlijk wel de vraag of TS uberhaupt verbouwingen e.d. gedaan heeft. Het zou mij weinig verbazen wanneer bijvoorbeeld een eengezinswoning in Rotterdam gezien de woning schaarste zelfs zo'n waardestijging heeft doorgemaakt als het onderhoud momenteel op een lager niveau is als bij aanschaf destijds. Als ik een beetje om mij heen kijk maakt het kopers in het genoemde prijs segment het vaak ook maar weinig uit. Veruit de meeste gevallen die ik zie gaat de keuken / badkamer e.d. er toch gewoon uit en komt er nieuw in.

[Speedy123]

Daarbij natuurlijk wel de vraag of TS uberhaupt verbouwingen e.d. gedaan heeft. Het zou mij weinig verbazen wanneer bijvoorbeeld een eengezinswoning in Rotterdam gezien de woning schaarste zelfs zo'n waardestijging heeft doorgemaakt als het onderhoud momenteel op een lager niveau is als bij aanschaf destijds. Als ik een beetje om mij heen kijk maakt het kopers in het genoemde prijs segment het vaak ook maar weinig uit. Veruit de meeste gevallen die ik zie gaat de keuken / badkamer e.d. er toch gewoon uit en komt er nieuw in.

Dat klopt. Het zal meer zitten in zaken als een toegevoegde dakkapel e.d. Maar in deze discussie is het eigenlijk niets meer dan ruis. De bedragen zijn relatief laag en voegen niet zoveel toe aan de waardevermeerdering.

Het gaat hier eigenlijk alleen maar om de extreme waardestijging die we afgelopen zes jaren gezien hebben, gevoed door de algehele schaarste aan woningen en de hoge inflatie.

OP rekent zich alvast rijk door de actuele waarde van zijn woning behoorlijk hoog in de schatten en krijgt dan tranen in zijn ogen als hij zich bedenkt dat de helft van die waarde stijging naar Woonstad gaat. Dat is waar het allemaal om draait.

[Moneyman]

Het moge duidelijk zijn dat alles is voor Bassie, dus de twee ton, een zeer lastige klus bij de rechter gaat worden.

Eens, ik acht dat een kansloze claim.

[Speedy123]

De MVE-A constructie heeft ook als voordeel dat de woningbouw vereniging de erfpacht regelt. Als onder pachter moet je wel wat betalen, maar niet de volle mep.

Vandaag in het AD:

https://www.ad.nl/binnenland/telefoon-m ... adadee7ae/

Huiseigenaren in Rotterdam ontvangen facturen van 60.000 tot 65.000 euro omdat ze de erfpacht af moeten kopen.

[ZeerPrivé]

De MVE-A constructie heeft ook als voordeel dat de woningbouw vereniging de erfpacht regelt. Als onder pachter moet je wel wat betalen, maar niet de volle mep.

Vandaag in het AD:

https://www.ad.nl/binnenland/telefoon-m ... adadee7ae/

Huiseigenaren in Rotterdam ontvangen facturen van 60.000 tot 65.000 euro omdat ze de erfpacht af moeten kopen.

Even achter de muur vandaan gehaald https://archive.ph/rqAUO

Feestje van Aboutaleb à 1 miljoen (ter vergelijk: feestje Rutte kostte 150.000,- euro) moet door iemand betaald worden. https://www.dagelijksestandaard.nl/binn ... dam-vergat

[Cro]

Blijf het wel vreemd vinden dat die erfpachters in de randstad steeds zo schrikken van de bedragen bij het afkopen van erfpacht of het verlengen van de erfpacht. Het is toch redelijk bekend dat de grondprijzen in die regio's flink omhoog geschoten zijn, sinds veel van die overeenkomsten vaak 50+ jaar geleden aangegaan zijn.

[NeoDutchio]

Over ruis gesproken, staat het huis van TS op eigen grond of gepachte grond?

De kern van het topic is of Woonstad ten alle tijden recht heeft op de helft van de opbrengst. Er zijn redenen zat wat de vraagprijs van een huis beïnvloed. Of dat bedrag nu hoog of laag is is niet relevant, het gaat er om of Woonstad daarmee mag weglopen.

[Speedy123]

Over ruis gesproken, staat het huis van TS op eigen grond of gepachte grond?

De kern van het topic is of Woonstad ten alle tijden recht heeft op de helft van de opbrengst. Er zijn redenen zat wat de vraagprijs van een huis beïnvloed. Of dat bedrag nu hoog of laag is is niet relevant, het gaat er om of Woonstad daarmee mag weglopen.

Ruis? De inbreng van Woonstad is zeer relevant. Wat krijgt OP van Woonbron in ruil voor het meedelen in de winst?

Woonbron heeft twee jaar geleden alle grond van haar huizen inclusief MVE woningen gekocht danwel de eeuwige pacht afgekocht bij de gemeente Rotterdam.

Een koper van een MVE woning van Woonstad ontvangt nu dus geen dikke factuur van tienduizenden euro's van de gemeente Rotterdam.

Een MVE eigenaar is onderpachter.