Pagina 7 van 11

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 16:19
door Speedy123
HandigeHarrie schreef:
28 apr 2024 14:40
Je vroeg wat ik bedoelde met "hypotheek" en daar heb ik op geantwoord.
En je ontloopt de kwestie dat verhuurders de aflossing als kosten rekenen.
Nee hoor, grote verhuurders nemen geen hypotheek, die gebruiken eigen vermogen.

Voor jouw voorbeeld van beleggingshypotheek wil ik best even de berekening uitvoeren.

Laten we de aanschaf nemen van een zeer goedkope flat van 3 ton.

Brengt de verhuurder in 75K eigen vermogen, 75K aan annuïteiten hypotheek en 150 K aan aflossingsvrije hypotheek.

Eigen vermogen is 2,5 rente gelijk aan een spaardeposito bij een Nederlandse bank.
225K hypotheken is tegen 5 procent geleend, een beleggingshypotheek is nu eenmaal duurder en er zit geen NHG op.

Rente aftrek bestaat niet, want de verhuurder gaat er niet zelf wonen.

EV rente is dan 1870 euro per jaar. Hypotheek is 11.250 aan rente per jaar.

Totale rente last is dan 13.210 euro per jaar.

Bij de rente last komen de kosten van onderhoud. Ik betaal voor buiten onderhoud, standleidingen, af en aanvoer kanalen, lift et cetera 200 euro per maand aan de VvE. Is 2400 euro per jaar.

Binnen onderhoud is keuken, badkamer, toilet, verwarmingsinstallatie (bv. VC), mechanische balans ventilatie met of zonder WTW. Laten we het goedkoop houden, keukentje voor 10K, badkamer voor 15K, toilet voor 3K, verwarming voor 2K en balans ventilatie voor 2K. Totaal 32K, schrijven we af in 20 jaar want we doen zuinig.
Dat is dan 1600 euro per jaar.

13.210 aan rente + 2400 euro niet binnen onderhoud en 1600 binnen onderhoud is 17.120 euro per jaar aan kosten.

Gedeeld door 12 is 1427 euro per maand aan kosten.

Maar wacht eens even, ik heb de WOZ eigenaar, opstal verzekering en de kosten van beheer / huur incasso plus afschrijven van huurverlies et cetera allemaal niet meegenomen. Maak er maar iets van 1600 euro per maand van.

Let op: ik heb de aflossing van de woning niet meegenomen in dit voorbeeld! De huurder betaald hier niets aan.

Dus de verhuurder moet 1600 euro per maand vragen om quitte te spelen.

En nu komt het, de gemene huisjesmelker die maar liefst 1600 euro huur vraagt voor die goedkope woning. We gaan de huur beperken door een punten systeem. De maximale huur wordt 1180 euro per maand. Dat zal hem leren!

En daar komt de aap uit de mouw. De verhuurder gaat verlies maken. Elke maand gaat hij nu honderden euro's toeleggen op de verhuurde woning. Dat is de realiteit.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 16:57
door Lady1234
Diep triest, krijg haast meelij.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 17:02
door Speedy123
Lady1234 schreef:
28 apr 2024 16:57
Diep triest, krijg haast meelij.
En dat is nu precies wat er mis is. Vanuit de overheid wordt jarenlang het sentiment zodanig beinvloed dat verhuurders bijna aangeschoten wild zijn.

Niet gek dus dat die massaal de markt uit vluchten en de komende jaren niet meer willen investeren.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 17:11
door Lady1234
Ik weet niet in welk paradijs u woont, maar ik heb nog nooit meegemaakt dat in een huurflat na 20 jaar een nieuwe keuken, toilet en badkamer wordt geinstalleerd.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 17:13
door Moneyman
Lady1234 schreef:
28 apr 2024 16:57
Diep triest, krijg haast meelij.
Nergens voor nodig. Maar Speedy verklaart wél heel duidelijk en onderbouwd waarom investeerders niet meer voor vastgoed kiezen - met alle vervolgproblemen van dien.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 17:17
door Speedy123
Lady1234 schreef:
28 apr 2024 17:11
Ik weet niet in welk paradijs u woont, maar ik heb nog nooit meegemaakt dat in een huurflat na 20 jaar een nieuwe keuken, toilet en badkamer wordt geinstalleerd.
Dat is bijzonder. Ik namelijk wel tien jaar geleden. Bij mijn moeder ook nog vijf jaar terug.

Maar goed, zet de afschrijving dan op 30 jaar. Scheelt een paar tientjes.

Ook dan blijft de verhuurder in het nieuwe stelsel dik verlies maken.

Je kan momenteel voor 1180 euro per maand geen woning financieren. Dan maak je honderden euro's verlies per maand.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 18:09
door Lady1234
Maar beleggen met driekwart geleend geld?

En de waardevermeerdering van dat hele goedkope flatje?

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 18:34
door 16again
peter17111962 schreef:
28 apr 2024 09:21
..... En voor diegene die toch een sociale huurwoning kunnen huren komt er binnen
een paar jaar een nieuw probleem, namelijk dat men als starter net van school met die studieschuld
wel voldeed aan de voorwaarden voor die sociale huurwoning. maar een paar jaar later als men eenmaal
een baan heeft gevonden die past bij die opleiding te veel gaat verdienen en zoveel in salaris omhoog
gaat dat men een scheefhuurder gaat worden. Een huis kopen dan.
Bij mijn weten kijkt de WBV enkel naar het inkomen bij sluiten van de huurovereenkomst. En worden scheefhuurders niet zomaar op straat gezet. Hooguit volgt een inkomensafhankelijke huurverhoging

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 18:50
door Lady1234
@peter17111962

Dat is dus helemaal geen probleem.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 19:15
door Speedy123
Lady1234 schreef:
28 apr 2024 18:09
Maar beleggen met driekwart geleend geld?
Ik zou het ook niet doen maar Handige Harry kwam daarmee.
Maar de berekening staat voor iedereen die nu wil investeren.
Lady1234 schreef:
28 apr 2024 18:09
En de waardevermeerdering van dat hele goedkope flatje?
Waardevermeerdering kan wanneer de woningwaarde harder stijgt dan de inflatie. Maar het is wel risicovol om daar op te gokken.

De kans dat de overheid de komende jaren eist dat de eigenaar gaat vergroenen, dus veel geld moet uitgeven zonder extra huuropbrengst, is ook niet gering.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 19:43
door ZeerPrivé
@speedy123: waarom heb ik het idee dat ik naar een replay zit te kijken? Oh, waarschijnlijk omdat je alles zo'n beetje al 2-3x geschreven hebt.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 19:55
door Speedy123
ZeerPrivé schreef:
28 apr 2024 19:43
@speedy123: waarom heb ik het idee dat ik naar een replay zit te kijken? Oh, waarschijnlijk omdat je alles zo'n beetje al 2-3x geschreven hebt.
Laat ik het anders formuleren. Mensen hebben moeite om dat fabeltje van de gemene belegger die arme huurders het vel over de neus trekken door te prikken.

Dan krijg je vaak dezelfde argumenten. Dus ook dezelfde weerleggingen.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 20:10
door Thijs124
Die belegger gaat wel beleggen in tanks, raketten en bommen, niet in huizen.
Als de oorlog voorbij is gaan ze beleggen in woningen en industrie in Ukraine.
Dan zijn daar alle winst mogelijkheden.
Zoals hier de eerste twintig jaar na de oorlog. Zelfs West Duitsland lag binnen 5 jaar na de oorlog al op winst.
Alles kapot daar en hier was werk.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 20:18
door Speedy123
Thijs124 schreef:
28 apr 2024 20:10
Die belegger gaat wel beleggen in tanks, raketten en bommen, niet in huizen.
Als de oorlog voorbij is gaan ze beleggen in woningen en industrie in Ukraine.
Dan zijn daar alle winst mogelijkheden.
Zoals hier de eerste twintig jaar na de oorlog. Zelfs West Duitsland lag binnen 5 jaar na de oorlog al op winst.
Alles kapot daar en hier was werk.
Beleggers beleggen waar er rendement valt te halen tegen een laag risico.

De Nederlandse overheid roept beleggers momenteel op om in de Europese wapenindustrie te investeren. De Russische dreiging wordt zeer groot geacht dus is er dringend munitie nodig om de voorraden aan te vullen. Dus de fabrikanten moeten uitbreiden en hebben daar extra kapitaal voor nodig. Dat moet van beleggers komen.

Of er in de toekomst belegging kansen liggen in de Oekraïne, dat is koffiedik kijken. De dreiging van Rusland zal nog wel een lange tijd blijven bestaan waarmee er best grote risico's liggen, ook al zou er nu vrede komen.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 20:26
door ZeerPrivé
Voorlopig worden in DH e.o. nog steeds nieuwbouw / hoogbouw uit de grond gestampt, bestemd voor sociale huur, middenhuur en vrije sector. Daarnaast worden dan ook nog kantoorpanden omgeturnd naar woningen.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 20:46
door Lady1234
Misschien kan die belegger belegen in Sprintplan, legiolease, Winstverdriedubbelaar en ga maar door. Ook allemaal met geleend geld.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 20:55
door Thijs124
Beleggen met geleend geld?
Ik was 25 jaar geleden bijna in die superbeleggingshypotheek getuind. Na een week kwamen ze thuis voor te ondertekenen. Toen ik vertelde dat ik bij nader inzien er vanaf zag was hier het huis te klein. Ik heb ze met dreiging om de politie te bellen naar buiten kunnen werken.
Ik geloof dan woonde ik hier niet nu meer.
Ik heb kennissen die hebben alles verloren en enorme schulden overgehouden. Nu is het inmiddels grotendeels afbetaald.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 21:02
door Speedy123
ZeerPrivé schreef:
28 apr 2024 20:26
Voorlopig worden in DH e.o. nog steeds nieuwbouw / hoogbouw uit de grond gestampt, bestemd voor sociale huur, middenhuur en vrije sector. Daarnaast worden dan ook nog kantoorpanden omgeturnd naar woningen.
Bestaande projecten die al gefinancierd waren, die lopen door.

In Zoetermeer staan er meerdere projecten on hold. De ombouw van de kantoren tot woningen van de nieuwe wijk de Entree staat op hold. De bouw van Ikaros is gecancelled.

Bouwprojecten worden echt ruim van te voren gepland en gefinancierd. Dus wanneer men met de bouw begint, zou alles al rond moeten zijn.

De eerste die merken dat het opdroogt zijn de architecten.

https://www.bouwenmetstaal.nl/nieuws/ar ... ajaar-2022

https://architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx?id=55834

https://www.dearchitect.nl/283884/zijn- ... -agenderen

https://wnl.tv/2023/12/31/architect-sjo ... -de-jonge/

https://www.businessinsider.nl/bouw-arc ... roei-2023/

https://www.bouwtotaal.nl/2023/03/bouws ... nieuwbouw/

https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningma ... bouwsector

https://wnl.tv/2023/12/18/econoom-tegen ... erkt-niet/

En ik kan wel door blijven gaan. De bouw is aan het stagneren. Alle seinen staan op rood. Maar de overheid steekt liever de kop in het zand.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 21:38
door Lady1234
Thijs124 schreef:
28 apr 2024 20:55
Beleggen met geleend geld?
Ik was 25 jaar geleden bijna in die superbeleggingshypotheek getuind. Na een week kwamen ze thuis voor te ondertekenen. Toen ik vertelde dat ik bij nader inzien er vanaf zag was hier het huis te klein. Ik heb ze met dreiging om de politie te bellen naar buiten kunnen werken.
Ik geloof dan woonde ik hier niet nu meer.
Ik heb kennissen die hebben alles verloren en enorme schulden overgehouden. Nu is het inmiddels grotendeels afbetaald.
Heel verstandig.

Tja, maar die “vastgoedbelegger” ziet het wel zitten als de huren hoog blijven.

Zo’n 60 jaar geleden moest bijna iedere starter eerst inwonen. Dus niets nieuws onder de zon.

Re: 'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

Geplaatst: 28 apr 2024 21:47
door Speedy123
Lady1234 schreef: Tja, maar die “vastgoedbelegger” ziet het wel zitten als de huren hoog blijven.
De vastgoedbelegger ziet het zitten als het rendement op de investering goed is.

Dat wil zeggen, een hoger rendement dan risicovrij het geld bij de ECB stallen.